Aankoopprijs versus doorverkoopprijs op de vastgoedmarkt in Dubai: waar beleggers winnen of verliezen

Veel kopers van onroerend goed in Dubai voelen zich aangetrokken tot nieuwbouwprojecten omdat het verhaal eenvoudig lijkt. Je stapt er vroeg in, verzekert jezelf van een woning voordat de vraag toeneemt, en profiteert van de stijgende prijzen. Soms is dat precies wat er gebeurt. Maar als je de markt in Dubai nauwlettend hebt gevolgd, weet je al dat het resultaat niet vanzelfsprekend is.

Een koper die bij de eerste verkoop meedoet, kan een uitstekend rendement behalen. Een andere koper die bij de eerste verkoop meedoet, in een vergelijkbare markt, kan moeite hebben om het pand met een aanzienlijke winst door te verkopen. Hetzelfde geldt voor bestaande woningen. Sommige lijken op het eerste gezicht duur, maar blijken uiteindelijk betrouwbare, liquide en inkomsten genererende activa te zijn. Andere zijn voltooid, zichtbaar en toch slechte investeringen.

In plaats van dit te beschouwen als een simpel debat over off-plan-woningen versus kant-en-klare woningen in Dubai, is het dus beter om te kijken waar de waarde daadwerkelijk wordt gecreëerd. Betaalt u vandaag een eerlijke prijs voor een vraag die morgen waarschijnlijk zal toenemen? Kan het pand goed worden verhuurd, goed worden verkocht en goed concurreren wanneer er meer aanbod op de markt komt? Dat zijn de vragen die ertoe doen.

De slimme belegger streeft niet naar de allereerste kans. In plaats daarvan zoekt hij naar een pand waarbij prijs, opbrengst, toekomstige vraag, liquiditeit en aantrekkelijkheid bij doorverkoop een goed geheel vormen.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Waarom is het belangrijk om te letten op het verschil tussen de introductieprijs en de doorverkoopprijs? 

Als je nieuwbouwprojecten en bestaande woningen met elkaar vergelijkt, vergelijk je in feite twee heel verschillende soorten informatie. Bij nieuwbouw heb je te maken met een belofte, een plan en een verwachte toekomstige markt. Bij bestaande woningen heb je te maken met iets dat al bestaat en dat je kunt toetsen aan de daadwerkelijke prestaties.

Dit is waar veel beleggers de fout ingaan. Ze kiezen een kant voordat ze de deal grondig hebben onderzocht. Sommige kopers vertrouwen de lancering automatisch omdat het nog in een vroeg stadium lijkt te zijn. Anderen geven de voorkeur aan de secundaire markt omdat ze het voltooide object kunnen zien. Geen van beide instincten is op zichzelf voldoende.

Veel beleggers gaan ervan uit dat:

• Een lancering betekent snelle winst
• Door iets door te verkopen, betaal je in feite voor de winst van iemand anders
• Bij aankoop op plan is het opwaartse potentieel altijd groter
• De prijs van het voltooide pand is al volledig vastgesteld

Die aannames kunnen duur uitvallen. Een nieuwbouwwoning kan al tegen een scherpe prijs worden aangeboden, terwijl een bestaande woning wellicht over het hoofd wordt gezien, simpelweg omdat deze niet nieuw is. Waar het echt om gaat, is niet de categorie waarin de woning valt, maar of de markt deze in de toekomst waarschijnlijk hoger zal waarderen dan nu het geval is.

Voor jou als belegger is de praktische les simpel: laat je niet door het woord ‘lancering’ een vals gevoel van veiligheid geven, en laat je niet door het woord ‘doorverkoop’ het gevoel krijgen dat je te laat bent. Beide kunnen slagen. Beide kunnen mislukken. Het verschil zit hem in de cijfers, de vraag en het exitpotentieel.

Wat een introductieprijs eigenlijk inhoudt

Wanneer een projectontwikkelaar een introductieprijs bekendmaakt, is het verleidelijk om dit te zien als een kans voor vroege kopers. Soms is dat ook zo. Maar je moet ook bedenken dat de projectontwikkelaar bij het vaststellen van de prijs rekening houdt met zijn eigen doelstellingen. Hij houdt rekening met het verkoopmomentum, de financiering van de bouw, de merkperceptie en de vraag op de markt.

Dat betekent niet dat de prijs oneerlijk is. Het betekent alleen dat je het moet uitproberen. Een introductieprijs is niet automatisch goedkoop, alleen maar omdat deze vóór de oplevering wordt gehanteerd. In sommige gevallen kun je een gunstig instapmoment krijgen. In andere gevallen betaal je misschien voor het vertrouwen van de projectontwikkelaar, nog voordat de markt dat heeft bevestigd.

Ontwikkelaars bepalen de prijs van nieuwe projecten op basis van:

• Grond- en bouwkosten
• Merkpositionering
• Marktsentiment
• Verkoopdoelstellingen
• Opbouw van het betalingsplan
• Verwachte vraag van kopers

Het belangrijkste punt hierbij is dat de introductieprijs een strategische keuze is. Als de vraag in het begin groot is, kunnen de prijzen snel stijgen. Als de verkoop vertraagt, kunnen er later kortingen worden aangeboden. Als het betalingsplan gunstig is, kan de geadverteerde prijs al een premie bevatten.

Een ontwikkelaar mag:

• Verhoog de prijzen snel als de verkoop in het begin goed loopt
• Houd de prijzen stabiel als de vraag gematigd is
• Bied in latere fasen stimulansen aan
• Neem de premies van het betalingsplan mee in de hoofdprijs
• Pas selectief kortingen toe als de afzet vertraagt

Daarom is het raadzaam om de introductieprijs te vergelijken met de bredere markt, voordat je je emotioneel aan het project gaat hechten. Een gelikte presentatie kan een pand uniek doen lijken, maar vergelijkbare objecten geven vaak een eerlijker beeld.

Vergelijk eerst voordat je een beslissing neemt:

• Vergelijk de introductieprijs per vierkante voet met die van nabijgelegen, reeds opgeleverde woningen
• Verwachte huurprijs ten opzichte van de huidige gerealiseerde huurprijzen in de regio
• Het gemak van een betalingsplan ten opzichte van de totale aankoopprijs
• Toekomstig aanbod van opleveringen in verhouding tot de verwachte vraag van huurders en kopers

Als de prijs van een project hoger ligt dan die van reeds opgeleverde woningen in de omgeving, moet daar een duidelijke reden voor zijn. Een betere locatie, een sterker ontwerp, superieure voorzieningen, een beperkt toekomstig aanbod of een projectontwikkelaar met een indrukwekkende staat van dienst kunnen een hogere prijs rechtvaardigen. Zonder die voordelen is de introductieprijs wellicht meer gebaseerd op enthousiasme dan op inhoud.

Wat een doorverkoopprijs eigenlijk betekent

Een bestaande woning biedt je een ander soort voordeel. In plaats van je af te vragen wat er zou kunnen gebeuren als het project eenmaal is voltooid, kun je kijken naar wat er nu al gebeurt. Dat neemt het risico niet weg, maar het vermindert wel het giswerk.

Dit is van belang omdat beleggers de waarde van feitelijke gegevens vaak onderschatten. Als een gebouw eenmaal is opgeleverd, kun je zien hoe het presteert. Je kunt nagaan of huurders er belangstelling voor hebben, hoe gemakkelijk de woningen worden verhuurd, of de servicekosten redelijk zijn en of er kopers actief zijn in het gebouw of de wijk.

Bij bestaande woningen kunt u het volgende beoordelen:

• Het voltooide gebouw
• De eigenlijke gemeenschap
• De werkelijke vraag naar huurwoningen
• De werkelijke servicekosten
• De kwaliteit van het management
• De liquiditeit op de secundaire markt
• Het profiel van de huurder

Dit zijn geen onbelangrijke details. Ze hebben een directe invloed op uw rendement. Een pand met slecht beheer, hoge servicekosten of een geringe vraag van huurders kan teleurstellen, zelfs als de aankoopprijs aantrekkelijk lijkt.

De koper op de secundaire markt betaalt misschien meer dan de oorspronkelijke introductieprijs, maar heeft vaak een beter inzicht in de situatie. Hij kan het product inspecteren, de verhuurgeschiedenis bekijken, vergelijkbare transacties bestuderen en zich een beeld vormen van de daadwerkelijke groep potentiële kopers.

Daarom mag doorverkoop niet worden afgedaan als een gemiste kans. Soms heeft de eerste koper het risico genomen. De volgende koper krijgt de gegevens.

Waar startkapitaalinvesteerders doorgaans winst maken

Startkapitaalinvesteerders doen het doorgaans het beste wanneer ze instappen in een echt groeiverhaal voordat de markt dit volledig heeft ingeprijsd. Dat kan gaan om een opkomende locatie, een gemeenschap die aan infrastructuur wint, of een project waarvoor de concurrentie in de toekomst daadwerkelijk beperkt is.

Het sleutelwoord is ‘echt’. Een overtuigend verkoopverhaal is niet hetzelfde als een echte investeringsstimulans. Als je een woning op plan koopt, wil je precies weten waarom het pand bij de oplevering of kort daarna meer waard zou moeten zijn.

Startinvesteringen zijn het grootst wanneer:

• Het project is realistisch geprijsd
• De projectontwikkelaar heeft een uitstekende staat van dienst op het gebied van opleveringen
• De waarde van het gebied stijgt sneller dan de huidige prijzen doen vermoeden
• De toekomstige levering wordt gereguleerd
• De vraag van eindgebruikers zal waarschijnlijk toenemen
• De infrastructuur in de omgeving wordt steeds beter

Al deze punten zijn van belang omdat startinvesteerders onzekerheid op zich nemen. Het gebouw is nog niet voltooid. De situatie op de huurmarkt op het moment van oplevering is niet gegarandeerd. De concurrentie op de doorverkoopmarkt kan veranderen. Om die onzekerheid te rechtvaardigen, moet het pand geloofwaardig opwaarts potentieel bieden.

De beste kansen om een project op de markt te brengen gaan meestal gepaard met een duidelijke reden waarom het onroerend goed later meer waard zou moeten zijn.

Die reden zou kunnen zijn:

• Een nieuwe vervoersverbinding
• Een gemeenschap die volwassen wordt
• Een betere infrastructuur voor de detailhandel en lifestyle
• Bevolkingsgroei in het gebied
• Beperkt concurrerend aanbod
• Een projectontwikkelaar met prijsdiscipline

Als je een nieuwbouwproject beoordeelt, vraag jezelf dan af of de toekomstige koper iets beters zal zien dan wat er vandaag de dag al bestaat. Een hechtere gemeenschap, betere bereikbaarheid, een hoger rendement of een beperkt aanbod aan alternatieven kunnen allemaal bijdragen aan een waardestijging. Een prijsverhoging op de beschikbaarheidslijst van de projectontwikkelaar is op zichzelf niet voldoende.

Een startinvestering moet gebaseerd zijn op marktlogica, en niet alleen op het verkoopmomentum.

Waar startkapitaalinvesteerders vaak geld verliezen

Startkapitaalinvesteerders komen vaak in de problemen wanneer haast de overhand krijgt boven een grondige analyse. Dit komt vooral veel voor in actieve markten, waar kopers horen over een beperkt aanbod, stijgende prijzen en sterke verkopen in de beginfase. Door die druk kan een beslissing veiliger lijken dan ze in werkelijkheid is.

Het probleem is dat sommige projecten van start gaan terwijl een groot deel van de verwachte waardestijging al in de prijs is verwerkt. In zo’n situatie loop je mogelijk bouwrisico’s, opleveringsrisico’s en toekomstige doorverkooprisico’s, zonder dat je daarvoor voldoende korting krijgt.

Veelgemaakte fouten zijn onder andere:

• Kopen tegen prijzen op het hoogtepunt van de conjunctuurcyclus
• Het negeren van nabijgelegen voorraad
• Ervan uitgaande dat elk project op plan in waarde zal stijgen
• Te veel betalen voor een merk of een hype
• De concurrentie bij de overdracht onderschatten
• Vergeet niet dat toekomstige kopers alternatieven zullen vergelijken

Het belangrijkste punt is de toekomstige concurrentie. Als er rond dezelfde tijd veel vergelijkbare woningen op de markt komen, kunnen beleggers allemaal proberen deze op dezelfde markt te verhuren of te verkopen. Dat kan leiden tot lagere huurprijzen, een hogere leegstand en lagere verkoopprijzen.

Je moet vooral voorzichtig zijn wanneer:

• In de buurt worden soortgelijke projecten opgestart
• In dit gebied is veel onbebouwde grond
• De verwachte huurprijzen liggen aanzienlijk hoger dan de huidige gerealiseerde huurprijzen
• Het project is vooral gericht op investeerders en niet zozeer op eindgebruikers
• De projectontwikkelaar verkoopt meer een levensstijl dan meetbare waarde

Negeer deze waarschuwingssignalen niet alleen omdat het afbetalingsplan haalbaar lijkt. Een gunstig afbetalingsschema kan een risicovolle prijs acceptabel doen lijken. Maar wanneer het tijd is om te verhuren of te verkopen, zal de markt het onroerend goed beoordelen, niet het afbetalingsplan.

Waar kopers op de tweedehandsmarkt een voordeel kunnen behalen

Kopers op de secundaire markt kunnen een voorsprong behalen als ze bereid zijn te onderzoeken wat al goed werkt. In Dubai zijn veel beleggers voortdurend op zoek naar de volgende projectlancering. Dat biedt ruimte voor gedisciplineerde kopers om voltooide objecten te vinden met betrouwbare inkomsten, een sterke vraag van huurders en duidelijke mogelijkheden om de investering later te gelde te maken.

Het voordeel zit hier niet in de glamour, maar in de informatie. Bij een bestaande woning kun je de daadwerkelijke prestaties bekijken in plaats van alleen op prognoses af te gaan.

Een koper op de secundaire markt kan het volgende beoordelen:

• Huidige huurprijs
• Werkelijke bezettingsgraad
• Servicekosten
• Vraag van huurders
• Een reputatie opbouwen
• Onderhoudsnormen
• Recente vergelijkbare transacties

De belangrijkste factoren zijn de huurprijs, de servicekosten en de liquiditeit. De brutohuurprijs lijkt misschien aantrekkelijk, maar het netto-inkomen na aftrek van de servicekosten zegt veel meer. Een pand kan ook goed verhuurd worden, maar moeilijk te verkopen zijn, wat van belang is als je later flexibiliteit nodig hebt.

Controleer het volgende voordat u een tweedehands woning koopt:

• De werkelijke huurprijs in plaats van de geadverteerde huurprijs
• Netto-opbrengst na aftrek van beheerkosten
• Recente verkoopprijzen in hetzelfde gebouw
• Vacaturepatronen
• Kwaliteit van het gebouwonderhoud
• Of de vraag nu vooral door eindgebruikers of door beleggers wordt bepaald

Een opgeleverd pand met stabiele huurinkomsten kan beter presteren dan een appartement op plan dat volledig afhankelijk is van toekomstige waardestijging. Dit geldt met name wanneer de markt selectiever wordt en kopers meer aandacht gaan besteden aan bewezen prestaties.

Een tweedehands aankoop is niet per definitie veiliger, maar als er sterke aanwijzingen zijn, kan het de rationelere investering zijn.

Waarom betalingsregelingen de perceptie van beleggers vertekenen

Betalingsregelingen in Dubai zijn handig, en veel beleggers profiteren ervan. Het probleem is dat ze ervoor kunnen zorgen dat kopers zich richten op de betaalbaarheid op korte termijn in plaats van op de kwaliteit van de investering op lange termijn. Als de maandelijkse aflossing goed te doen is, wordt de totale prijs soms minder kritisch bekeken dan eigenlijk nodig is.

Dit is een van de meest voorkomende fouten bij het beleggen in nieuwbouwprojecten. De opzet van het betalingsplan wordt het emotionele verkoopargument, terwijl het onderliggende onroerend goed niet grondig genoeg wordt onderzocht.

Veel beleggers richten zich op:

• Lage boekingsbedragen
• Plannen voor de lange termijn na de overdracht
• Kleine betalingen in verband met bouwprojecten
• Soepele toelatingsvoorwaarden

Deze kenmerken kunnen de cashflow ten goede komen, maar ze bewijzen niet dat het onroerend goed tegen een redelijke prijs wordt aangeboden. Een laag instapbedrag kan het simpelweg gemakkelijker maken om een actief te kopen waarvan de waarde nog moet worden aangetoond.

Een betalingsregeling kan het volgende verbergen:

• Een hogere effectieve aankoopprijs
• Een meerprijs ten opzichte van vergelijkbare bestaande woningen
• Laag huurrendement bij oplevering
• Alternatieve kosten van gebonden kapitaal
• Problemen bij het afsluiten vóór de overdracht

Het belangrijkste om te bekijken is de verhouding tussen de totale kosten en de verwachte toekomstige waarde. Als er een vergelijkbaar, reeds opgeleverd object beschikbaar is voor een lagere prijs, met daadwerkelijke huurinkomsten en bekende servicekosten, moet er een sterke reden zijn waarom het object op plan een hogere prijs mag vragen.

Je moet alle economische aspecten tegen elkaar afwegen:

• Totale prijs
• Verwachte huurprijs
• Servicekosten
• Vraag op de tweedehandsmarkt
• Toeleveringsketen
• Afsluitopties
• Alternatieve kosten

Flexibiliteit bij de betaling is alleen waardevol als het onroerend goed zelf de moeite waard is om te bezitten. Als het onroerend goed te duur is, lost het betalingsplan het investeringsprobleem niet op. Het spreidt het probleem alleen maar uit in de tijd.

Hoe marktcycli de prestaties bij de introductie en doorverkoop beïnvloeden

Dezelfde vastgoedstrategie kan in de ene marktcyclus uitstekend werken en in een andere juist slecht presteren. Daarom is het van essentieel belang om inzicht te hebben in de prijsontwikkelingen op de vastgoedmarkt in Dubai voordat u besluit tot aankoop van nieuwbouw of bestaande woningen. Daarom moet u nieuwbouw en bestaande woningen niet afzonderlijk beoordelen. U moet kijken naar de huidige stand van de markt, hoe kopers zich gedragen en of de prijsstelling nog ruimte biedt voor toekomstig rendement.

Wanneer het vertrouwen toeneemt, kunnen nieuwbouwprojecten op plan veel vraag genereren. Wanneer de markt volwassen is of onder druk staat, kunnen kansen op de secundaire markt meer zekerheid bieden wat betreft inkomsten en meer ruimte bieden voor onderhandeling over de prijs. Tijdens marktcorrecties kunnen opgeleverde objecten waar daadwerkelijk vraag naar is, bijzonder interessant worden.

Herstelmarkten

In een markt die zich herstelt, trekt het sentiment op, maar weerspiegelen de prijzen mogelijk nog niet volledig de volgende fase van de vraag. Dit kan een geschikt moment zijn om lanceringen te overwegen, vooral als projectontwikkelaars nog steeds voorzichtig zijn met hun prijsstelling.

Let op:

• Ondergewaardeerde locaties
• Ontwikkelaars met realistische prijzen
• Verbetering van de transactieactiviteit
• Eerste tekenen van een stijging van de huurprijzen
• Verbeteringen aan de infrastructuur of de gemeenschap

Het belangrijkste signaal is niet de hype. Het is de toenemende vraag, ondersteund door transacties, huurprijzen en infrastructuur. Als die indicatoren zich in dezelfde richting ontwikkelen, hebben kopers die er vroeg bij zijn wellicht een sterker argument.

Groeimarkten

In groeimarkten kunnen veel beleggingen tegelijk in waarde stijgen. Juist dan moet je op je hoede zijn, want in een stijgende markt kunnen slechte beslissingen er tijdelijk goed uitzien.

In de schijnwerpers:

• Liquiditeit
• Rendabiliteit
• Leveringsrisico
• Prijs per vierkante voet ten opzichte van vergelijkbare objecten
• Vraag naar uitstapplaatsen

Het gaat er niet alleen om of de prijzen stijgen. Het gaat erom of uw specifieke woning aantrekkelijk blijft wanneer kopers meer keuze hebben.

Markten in de late fase van de conjunctuurcyclus

Markten in de late fase van de conjunctuurcyclus stralen vaak vertrouwen uit, maar dat vertrouwen kan leiden tot agressieve prijsstelling. Projectontwikkelaars kunnen de prijzen opdrijven, kopers kunnen genoegen nemen met lagere marges en beleggers kunnen ervan uitgaan dat de recente groei zich zal voortzetten.

Wees voorzichtig met:

• Aantrekkelijke introductieprijzen
• Overaanbod van nog te bouwen woningen
• Aannames met betrekking tot speculatieve doorverkoop
• Projecten waarvoor geen duidelijke vraag van eindgebruikers bestaat

In deze fase is discipline belangrijker dan optimisme. Bestaande woningen die daadwerkelijk inkomsten opleveren en een sterke liquiditeit hebben, bieden wellicht een duidelijker investeringsargument dan nieuwbouwprojecten waarvan de prijzen op het ideale niveau zijn vastgesteld.

Correctiemarkten

Correcties op de markt kunnen ongemakkelijk zijn, maar bieden geduldige beleggers vaak betere koopkansen. Verkopers kunnen zich flexibeler opstellen, zwakkere activa komen aan het licht en kopers kunnen vanuit een sterkere positie onderhandelen.

Let op:

• Gemotiveerde verkopers
• Solide gebouwen in beproefde gemeenschappen
• Vastgoed met een hoge bezettingsgraad
• Vastgoed met blijvende aantrekkingskracht voor eindgebruikers

In een marktcorrectie is het vastgoed dat er het veiligst uitziet, niet altijd het goedkoopste. Het vastgoed waarvan de huurinkomsten, de vraag en de liquiditeit de investering door een minder gunstige periode heen kunnen helpen, kan een betere keuze zijn.

De rol van het aanbod bij de toekomstige inruilwaarde

Het aanbod is een van de belangrijkste factoren die het rendement op vastgoed in Dubai bepalen. Het beïnvloedt de huurprijzen, de verkoopprijzen, de leegstand en hoe gemakkelijk je je investering kunt liquideren. Toch wordt dit onderwerp vaak pas te laat besproken, nadat de belegger al helemaal weg is van het project.

Stel je, voordat je tot aankoop overgaat, eens voor hoe de markt eruitziet op het moment dat je van plan bent je woning te verhuren of te verkopen. Zal er dan een tekort aan woningen zijn, of zal jouw woning slechts een van de vele vergelijkbare opties zijn? Dat antwoord kan de investeringscase volledig veranderen.

Kijk eens naar:

• Soortgelijke projecten die in de buurt van start gaan
• Overdrachtsschema’s
• Concurrerende typen eenheden
• Gebouwen met veel beleggers
• Identieke indelingen in hetzelfde gebied
• Toekomstige uitbreiding van de gemeenschap

Het belangrijkste punt is de vervangbaarheid. Als kopers en huurders gemakkelijk vergelijkbare woningen in dezelfde buurt kunnen vinden, heeft uw vastgoed minder prijszettingsvermogen. Dit betekent niet dat u buurten met een groot aanbod moet vermijden, maar u moet wel weten of uw vastgoed zich op een of andere manier onderscheidt.

Een woning die op de lange termijn aantrekkelijker is voor de wederverkoop, heeft doorgaans ten minste één blijvend voordeel:

• Betere locatie
• Beter zicht
• Betere indeling
• Betere bouwkwaliteit
• Een grotere mate van volwassenheid binnen de gemeenschap
• Grotere vraag van huurders
• Minder directe concurrentie

Deze voordelen zijn van belang omdat toekomstige kopers snel verschillende opties met elkaar vergelijken. Een mooier uitzicht, een steviger gebouw, een praktischer indeling of een meer gevestigde gemeenschap kunnen zowel de prijs als de snelheid waarmee een woning wordt verkocht beïnvloeden.

Als je geen rekening houdt met het aanbod, loop je het risico een pand te kopen dat er vandaag de dag aantrekkelijk uitziet, maar juist op het moment dat je wilt dat de markt het opmerkt, alledaags wordt.

Waarom liquiditeit belangrijker is dan de instapkoers

Een lage aankoopprijs biedt een zekere zekerheid, maar dat is op zich niet voldoende. Als een woning moeilijk te verhuren, moeilijk te financieren of moeilijk door te verkopen is, is de korting misschien niet zo waardevol als het op het eerste gezicht lijkt.

Liquiditeit is het aspect van een investering dat veel kopers pas op waarde weten te schatten als ze het nodig hebben. Een liquide vastgoedobject biedt je meer mogelijkheden. Je kunt het sneller verhuren, het zonder al te veel moeite verkopen en een bredere groep kopers aantrekken.

Een iets duurder pand kan de betere investering zijn als het:

• Wordt sneller verhuurd
• Trekt betere huurders aan
• Oproepen aan eindgebruikers
• Heeft een grotere groep potentiële kopers
• Verkoopt beter in zwakkere markten

Het belangrijkste aspect hierbij is de breedte van het kopersbestand. Als je toekomstige doorverkoopmarkt uitsluitend afhankelijk is van andere beleggers, loop je het risico kwetsbaar te zijn wanneer het marktklimaat verandert. Als ook eindgebruikers interesse hebben in het onroerend goed, heb je betere mogelijkheden om je positie te verkopen.

Zonder liquiditeit kunnen papieren winsten misleidend zijn. Je denkt misschien dat je onroerend goed in waarde is gestegen, maar als er maar weinig serieuze kopers zijn, is die waarde moeilijk te realiseren.

Bij een goede investering gaat het niet alleen om het instappen tegen de juiste prijs. Het gaat ook om het hebben van een realistisch uitstapplan.

Een praktisch kader voor het vergelijken van mogelijkheden bij de lancering en bij de wederverkoop

Je hebt geen perfecte prognose nodig om een betere beslissing te nemen. Wat je nodig hebt, is een gestructureerde manier om de kans die zich voor je voordoet te vergelijken. Dit helpt je om verder te kijken dan de verkooppraatjes en de investering te bekijken vanuit het perspectief van een toekomstige koper of huurder.

De praktische toets is of er voldoende aanwijzingen zijn die een toekomstige vraag bij een hogere waarde dan de huidige aankoopprijs ondersteunen. Die aanwijzingen zien er bij de introductie en bij de wederverkoop anders uit, maar het doel is hetzelfde.

Beoordeel voor de startparameters het volgende:

• Ervaring van de ontwikkelaar
• Introductieprijs versus recent opgeleverde woningen in de omgeving
• Premie betalingsregeling
• Bouwtijdschema
• Toekomstige levering
• Verbeteringen aan de infrastructuur
• De vraag van eindgebruikers bij de oplevering
• Vermoedelijke concurrentie op de tweedehandsmarkt

Bij nieuwbouwprojecten zijn de belangrijkste factoren de prijs in verhouding tot het aantal opgeleverde woningen, het aanbod bij de oplevering en de staat van dienst van de projectontwikkelaar. Deze factoren bepalen of het project daadwerkelijk aantrekkelijk is of alleen maar goed wordt gepresenteerd.

Beoordeel bij bestaande woningen het volgende:

• Werkelijke huurinkomsten
• Netto-opbrengst na aftrek van beheerkosten
• Een reputatie opbouwen
• Bezettingsgeschiedenis
• Recente transactiegegevens
• Maturiteit van de gemeenschap
• Vraag van kopers
• Uitstroomliquiditeit

Bij vastgoed dat bestemd is voor doorverkoop moet u in de eerste plaats letten op het nettorendement, de bouwkwaliteit en de liquiditeit. Een pand met een hoge huuropbrengst maar een geringe vraag op de doorverkoopmarkt kan toch beperkingen met zich meebrengen. Een pand met een goede liquiditeit maar een laag rendement past wellicht beter bij een ander beleggersprofiel.

Geef bij het vergelijken van opties voorrang aan de factoren die de toekomstige verkoopwaarde het meest direct beïnvloeden:

• Leveringsrisico
• Factoren die de vraag beïnvloeden
• Liquiditeit
• Inkomstenpotentieel
• Instapprijs
• Kwaliteit van de projectontwikkelaar of het gebouw
• Betalingsstructuur

Deze volgorde is bewust gekozen. Een betalingsregeling mag niet zwaarder wegen dan het leveringsrisico. Een korting mag niet zwaarder wegen dan de liquiditeit. Een merkgebonden project mag niet zwaarder wegen dan de daadwerkelijke vraag van huurders en kopers.

Het sterkste investeringsargument is het argument dat nog steeds steekhoudend is als je alle marketingpraatjes weglaat.

Hoe weet je of een nieuwbouwproject al te duur is?

Dit is de vraag die veel kopers pas te laat stellen. Tegen de tijd dat ze serieus beginnen te vergelijken, zijn ze misschien al emotioneel gehecht geraakt aan de woning, het uitzicht, de verdieping, het betalingsplan of het idee om er vroeg bij te zijn.

Een nieuwbouwproject kan aantrekkelijk zijn, maar alleen als de prijs voldoende ruimte laat voor de markt om je te belonen. Als bij het project al wordt uitgegaan van een sterke stijging van de huurprijzen, een grote vraag op de secundaire markt en beperkte concurrentie, is er mogelijk onvoldoende opwaarts potentieel over voor de belegger.

Een nieuwbouwproject kan te duur zijn als:

• De prijs ligt hoger dan die van nabijgelegen, reeds opgeleverde woningen, zonder dat er sprake is van een duidelijk kwaliteitsvoordeel
• De verwachte huurprijs ligt aanzienlijk hoger dan de huidige gerealiseerde huurprijs in de omgeving
• Het betalingsplan lijkt ruimhartig, maar de totale prijs is kunstmatig hoog
• In de buurt worden soortgelijke projecten opgestart
• De meeste kopers lijken eerder beleggers te zijn dan eindgebruikers
• De rendabiliteit van de investering hangt voornamelijk af van de doorverkoop vóór de oplevering

De belangrijkste toets is de vergelijking met bestaande woningen. Als je in de buurt een vergelijkbare, kant-en-klare woning kunt kopen met een daadwerkelijke huurprijs, bekende servicekosten en onmiddellijke oplevering, dan moet het project op plan een duidelijk voordeel bieden.

Dat voordeel zou kunnen zijn:

• Uitstekende ligging
• Beter ontwerp
• Een betere reputatie als ontwikkelaar
• Beperkt toekomstig aanbod
• Duidelijke verbetering van de infrastructuur
• Verwacht wordt dat de vraag van eindgebruikers zal toenemen

Als die voordelen niet meteen duidelijk zijn, wees dan voorzichtig. Je kunt nog steeds besluiten om het product te kopen, maar die beslissing moet gebaseerd zijn op feiten en niet op de opwinding rond de lancering.

Veelvoorkomende fouten die beleggers maken

De meeste slechte investeringsbeslissingen in Dubai worden niet veroorzaakt door een gebrek aan kansen. Ze worden veroorzaakt door een gebrekkige selectie. De markt biedt kopers veel keuzemogelijkheden, maar niet elke beschikbare woning is uw kapitaal waard.

De fouten beginnen meestal wanneer beleggers zich richten op het meest in het oog springende aspect van een transactie: de lancering, het betalingsplan, de korting, het uitzicht of de naam van de projectontwikkelaar. Die details zijn weliswaar belangrijk, maar ze zijn niet voldoende.

Vermijd deze fouten:

• Meegaan in de hype rond de lancering zonder vergelijkbare prijzen te bekijken
• Als we ervan uitgaan dat doorverkoop de beste winsten tenietdoet
• Servicekosten buiten beschouwing laten
• Geen rekening houden met het toekomstige aanbod
• Betalingsregelingen beschouwen als beleggingsrendementen
• Kopen zonder duidelijke exitstrategie
• De vraag naar kortetermijnverkoop overschatten
• Vergeten dat huurinkomsten ertoe doen

De grootste fout die je kunt maken, is kopen zonder een duidelijke exitstrategie. Voordat je tot aankoop overgaat, moet je kunnen uitleggen wie het pand zal huren, wie het later zal kopen en waarom zij hiervoor zullen kiezen in plaats van voor vergelijkbare opties.

Als je die vragen niet duidelijk kunt beantwoorden, is de investeringscase nog niet rond.

Welk beleggersprofiel past bij welke strategie?

Nieuwe en bestaande woningen zijn geschikt voor verschillende soorten beleggers. De juiste keuze hangt af van uw doelstelling, risicobereidheid, beleggingsduur en behoefte aan inkomsten. Een strategie die voor de ene koper goed werkt, kan voor een andere koper volstrekt ongeschikt zijn.

Als u gericht bent op groei en het niet erg vindt om even te wachten, is een nieuwbouwproject met een aantrekkelijke prijs wellicht iets voor u. Als u op zoek bent naar inkomsten en meer zekerheid, is een bestaande woning wellicht geschikter. Veel ervaren beleggers maken gebruik van beide, maar om verschillende redenen.

Launch is wellicht iets voor jou als:

• Je wilt vermogensgroei
• Je kunt ontwikkelingsrisico's aan
• Je hebt een langere houdperiode
• Je hebt inzicht in de aanvoer en de timing van de cycli
• Je hebt niet meteen huurinkomsten nodig

Het belangrijkste is geduld. Kopers die bij de start instappen, moeten voldoende tijd en risicobereidheid hebben om te wachten tot het project, de gemeenschap en de doorverkoopmarkt tot wasdom zijn gekomen.

Doorverkoop is wellicht iets voor jou als:

• Je wilt sneller inkomen
• Je geeft de voorkeur aan beproefde beleggingen
• Je hebt een lagere risicotolerantie
• Je wilt duidelijker bewijs voor de waardebepaling
• U hecht belang aan onmiddellijke liquiditeit en rendabiliteit

Het belangrijkste punt bij de doorverkoop is prijsdiscipline. Een opgeleverde woning is misschien makkelijker te taxeren, maar moet toch worden gekocht tegen een prijs die je rendement waarborgt.

Ervaren beleggers combineren vaak beide benaderingen:

• Start van geselecteerde groeimogelijkheden
• Doorverkoop voor inkomensstabiliteit
• Verkoop tegen de beste prijs om liquiditeit te verkrijgen
• Project in de beginfase (op plan) met potentieel voor waardestijging met een hoger risico

Er is geen universele winnaar. De juiste strategie is degene die bij uw kapitaal past en wordt ondersteund door de feiten die voor u liggen.

Laatste gedachten

Nieuwe projecten en bestaande woningen moeten niet als tegenpolen worden gezien. Het zijn gewoon verschillende manieren om de markt te betreden. Waar het om gaat, is of het onroerend goed je een realistische mogelijkheid biedt tot inkomsten, waardestijging en verkoop.

Een sterke beleggingsargumentenreeks is meestal gebaseerd op verschillende factoren die samenwerken. De prijs is van belang, maar staat niet op zichzelf. De vraag is van belang, maar alleen als het aanbod deze niet overstijgt. Het inkomen is van belang, maar pas na aftrek van de kosten. Liquiditeit is van belang omdat elke belegging uiteindelijk moet worden afgestoten.

De beste investering biedt de beste balans tussen:

• Prijs
• Vraag
• Liquiditeit
• Inkomstenpotentieel
• Bevoorradingsbescherming
• Toekomstige verkoopwaarde

Startende beleggers kunnen goed scoren als ze inspelen op echte toekomstige waarde voordat de bredere markt deze volledig onderkent.

Kopers op de secundaire markt kunnen goed scoren wanneer ze beproefde activa kopen met betrouwbare inkomsten, een sterke liquiditeit en een redelijke prijs.

De echte kunst zit hem niet in de keuze tussen direct verkopen of doorverkopen. De echte kunst is te weten wanneer de prijs nog voldoende ruimte laat om de investering rendabel te maken.

Klaar om de mogelijkheden voor lancering en doorverkoop objectiever te vergelijken?

Als u twijfelt tussen een nieuwbouwproject en een bestaande woning, mag de keuze niet afhangen van welke optie u spannender vindt. De keuze moet gebaseerd zijn op feiten: prijs, aanbod, liquiditeit, vraag naar huurwoningen, het juiste moment op de markt en de toekomstige aantrekkingskracht bij doorverkoop.

De juiste adviseur moet u helpen verder te kijken dan beschikbaarheidslijsten en betalingsplannen. Hij of zij moet u helpen begrijpen waar waarde wordt gecreëerd, waar risico’s schuilgaan en of de cijfers nog steeds kloppen als de verkooppraatjes eenmaal zijn weggefilterd.

Voor objectief advies, neem vandaag nog contact op met RD Dubai.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen de introductieprijs en de doorverkoopprijs van onroerend goed in Dubai?

De introductieprijs is de prijs die de projectontwikkelaar vaststelt wanneer een project voor het eerst op de markt wordt gebracht. De doorverkoopprijs is de prijs die een koper betaalt voor een bestaand onroerend goed, op basis van de huidige marktvraag, de verhuurprestaties, de bouwkwaliteit en vergelijkbare transacties.

Is de introductieprijs altijd de laagste prijs?

Nee. De introductieprijs is niet altijd de laagste prijs die in de toekomst zal gelden. Ontwikkelaars kunnen de prijzen verhogen, stabiel houden, later kortingen aanbieden of de effectieve prijs aanpassen, afhankelijk van de verkoopresultaten en de marktomstandigheden.

Kan een bestaande woning beter presteren dan een woning op plan?

Ja. Een bestaande woning kan beter presteren dan een woning op plan wanneer deze sterke huurinkomsten, een goede liquiditeit, beperkte concurrentie en een beproefde locatie biedt. Minder onzekerheid kan soms waardevoller zijn dan speculatief opwaarts potentieel.

Waarom lijden startkapitaalinvesteerders verlies?

Startinvesteerders kunnen geld verliezen wanneer ze tegen te hoge prijzen kopen, geen rekening houden met het toekomstige aanbod, de vraag overschatten of ervan uitgaan dat alle off-plan-woningen in waarde zullen stijgen.

Hoe moeten beleggers de mogelijkheden bij de eerste uitgifte en bij de doorverkoop met elkaar vergelijken?

Beleggers moeten de totale prijs, de huurinkomsten, de servicekosten, de liquiditeit, het toekomstige aanbod, de kwaliteit van de projectontwikkelaar, de vraag in de omgeving en de verkoopmogelijkheden met elkaar vergelijken. Het doel is om vast te stellen welk onroerend goed de beste prijs-kwaliteitverhouding biedt in verhouding tot het risico.

Wat is beter voor beleggers in Dubai: nieuwbouw of bestaande woningen?

Geen van beide is per definitie beter. Een eerste uitgifte kan geschikt zijn voor op groei gerichte beleggers met een hogere risicotolerantie, terwijl doorverkoop wellicht beter past bij op inkomsten gerichte beleggers die de voorkeur geven aan beproefde activa. De betere belegging is degene die wordt ondersteund door prijsdiscipline, reële vraag, liquiditeit en een duidelijke exitstrategie.

‍