Investeren in vastgoed in Dubai: Een SPV oprichten of zelf kopen?

Kiezen hoe je vastgoed in Dubai wilt bezitten is net zo belangrijk als kiezen wat je wilt kopen. Een eigendomstitel op je eigen naam registreren is eenvoudig en snel. Het gebruik van een special purpose vehicle (SPV) biedt je bescherming tegen aansprakelijkheid, een zuiverder partnerschap en vaak een betere opvolgingsplanning. 

Deze gids richt zich rechtstreeks tot individuele beleggers, family offices en bedrijven, met praktische voor- en nadelen, kosten, belastingaantekeningen en de specifieke regels die van belang zijn in Dubai.

Waarom structuurkeuze belangrijk is in Dubai

• Omvang en momentum van de markt. Dubai registreerde 125.538 vastgoedtransacties ter waarde van AED 431 miljard in H1 2025, een stijging van 26 procent op jaarbasis, wat de noodzaak onderstreept om de structuur goed te krijgen voordat je een portefeuille uitbreidt.
  
  
• Duidelijke regels en digitale processen. Transfers vallen onder het Dubai Land Department, huurcontracten worden geregistreerd op Ejari en huurherzieningen volgen de RERA Rental Index calculator.
  
  
• Investeerdersvisa gekoppeld aan waarde onroerend goed. DLD biedt een verblijfsvergunning voor investeerders voor 2 jaar tegen AED 750.000 (≈ USD 204.000) en een Golden Visa voor 10 jaar tegen AED 2 miljoen (≈ USD 545.000), afhankelijk van de criteria.

Het korte antwoord

• Koop persoonlijk als je eenvoud, lage lopende kosten, één woning of een kleine portefeuille wilt, en direct in aanmerking wilt komen voor vastgoedgerelateerde visa.
  
  
• Gebruik een SPV of UAE-vennootschap als je afscherming van aansprakelijkheid, partners of mede-investeerders, schonere uittredingen via aandelenoverdrachten, institutioneel bestuur of langetermijnopvolgingsplanning wilt.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Investeren in vastgoed in Dubai: Hoe te beslissen

Optie 1: Kopen op je persoonlijke naam

Voordelen

• Eenvoud en snelheid. Persoonlijke eigendomsoverdrachten zijn eenvoudig bij DLD.
  
  
• Lagere lopende kosten. Geen bedrijfsopstart of jaarlijkse verlengingen.
  
  
• Rechtstreeks in aanmerking komen voor een visum. DLD's Investor Residence en Golden Visa tracks accepteren persoonlijk eigendom dat voldoet aan de drempels.
  
  
• Gemakkelijk voor buy-to-let. Je kunt de huur registreren op Ejari en vertrouwen op de RERA huurindex voor verlengingen.

Afwegingen

• Geen aansprakelijkheidsschild. Verplichtingen en geschillen liggen bij jou persoonlijk.
  
  
• Wrijving bij partnerschap. Gedeelde persoonlijke titels zijn onhandig als kapitaaltabellen veranderen.
  
  
• Estate planning. Als u een niet-moslim bent en een verdeling en voogdij wilt in de stijl van het gewoonterecht, registreer dan een DIFC-testament dat betrekking heeft op onroerend goed in de VAE. DIFC rechtbanken bevestigen eigendom testamenten voor niet-moslims die 21 jaar of ouder zijn en onroerend goed bezitten in de VAE.

Geschikt voor

Verhuur aan één eigenaar, tweede huizen en investeerders die eenvoud belangrijker vinden dan structurerende kenmerken.

Optie 2: Kopen via een SPV of UAE-vennootschap

Een SPV is een holding die alleen bestaat om activa te bezitten en passiva af te schermen. In de VAE zie je dit vaak:

• DIFC SPV in de financiële vrije zone van Dubai. DIFC positioneert SPV's als passieve holdings die worden gebruikt om activa en passiva af te zonderen.
  
  
• ADGM SPV in de financiële vrije zone van Abu Dhabi. Volgens een MoU met DLD kunnen ADGM-entiteiten onroerend goed bezitten in de vrije zones van Dubai, met inachtneming van de vereisten van DLD.
  
  
• RAK ICC bedrijf in Ras Al Khaimah. DLD heeft MoU's waarmee in aanmerking komende RAK ICC-entiteiten met de juiste documentatie vrij land kunnen bezitten in Dubai.

Waarom investeerders kiezen voor SPV's

• Afscherming van aansprakelijkheid. Verplichtingen op activaniveau houden. DIFC formaliseert SPV's voor dat doel.
  
  
• Vennootschappen en wijzigingen in de cap tabel. Geef aandelen uit of draag ze over in plaats van het eigendom opnieuw te bestemmen.
  
  
• Successieplanning. Aandelen kunnen worden gehouden door een trust of stichting, wat nalatenschap vereenvoudigt.
  
  
• Institutioneel bestuur. Bestuursbesluiten, aandeelhoudersovereenkomsten en schone controletrajecten.
  
  
• Erkenning door DLD. MoU's met DIFC, ADGM en RAK ICC vergemakkelijken bedrijfseigendom van onroerend goed in Dubai.

Wat het kost en hoe lang het duurt

• Installatietijd. Grofweg 1 tot 3 weken, afhankelijk van jurisdictie en KYC.
  
  
• Oprichtings- en jaarlijkse kosten. Het marktbereik varieert per provider, maar reken op enkele duizenden dollars bij de oprichting en doorlopend jaarlijks onderhoud daarna.
  
  
• DLD-overdrachtskosten. Wat de structuur ook is, budgetteer de standaard 4 procent DLD-overdrachtskosten en kleine administratieve kosten bij de overdracht.

Praktische opmerkingen om aan de voorschriften te blijven voldoen

• Gebruik het juiste voertuig voor de juiste zone. DLD-eigendom door entiteiten is alleen voor aangewezen vrij-eigendomzones. Controleer of je bedrijfsmiddel in een vrij-eigendomzone ligt.
  
  
• Breng de juiste bedrijfspapieren mee. Verwacht gelegaliseerde oprichtingsdocumenten en resoluties als de entiteit de koper is. DLD en trustkantoren geven per geval aan wat de exacte vereisten zijn.
  
  
• Houd de SPV passief. DIFC SPV's zijn niet bedoeld om een bedrijf te runnen. Ze houden activa aan.

Geschikt voor

Co-investeringen, family offices, professionele verhuurders en iedereen die een duidelijkere exit wil via de verkoop van aandelen of die een robuuste opvolgingsplanning nodig heeft.

Belasting en btw in een oogopslag

Individuen

• Geen inkomstenbelasting op woninghuur en geen jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting op woningen in eigendom in Dubai. Woningverkoop na eerste levering en woningverhuur vallen over het algemeen buiten het toepassingsgebied van de btw.

Bedrijven en SPV's

• Het vennootschapsbelastingregime van de VAE is van toepassing op boekjaren die beginnen op of na 1 juni 2023. Het standaardtarief is 9 procent op belastbare winsten boven de drempel. Entiteiten in een vrije zone kunnen toegang krijgen tot 0 procent op kwalificerende inkomsten, terwijl niet-kwalificerende inkomsten belast worden tegen 9 procent.
  
  
• In het bulletin Free Zone Person van de Federal Tax Authority wordt uitgelegd hoe kwalificerend inkomen werkt en worden voorbeelden gegeven, waaronder de behandeling van onroerend goed. Dit is een technisch onderwerp en hangt af van de locatie en het gebruik, dus vraag om advies.
  
  
• BTW: Op de verkoop en verhuur van commercieel vastgoed is over het algemeen 5% btw van toepassing. Op de eerste levering van een nieuwe woning wordt doorgaans het nultarief toegepast, zodat ontwikkelaars hun voorbelasting kunnen terugvorderen.

Estate Planning die echt werkt

• Persoonlijke eigenaren. Als u een niet-moslim bent en wilt dat uw nalatenschap volgens het gewoonterecht wordt verdeeld, registreer dan een DIFC-testament. De richtlijnen van het DIFC bevestigen eigendomstestamenten voor niet-moslims die minstens 21 jaar zijn en vastgoed in de VAE bezitten.
  
  
• SPV-eigenaren. Veel investeerders houden SPV-aandelen onder een trust, stichting of testament zodat de controle netjes overgaat zonder dat het eigendom opnieuw hoeft te worden getiteld.
  
  
• Nieuwere praktijkupdates blijven het DIFC-testamentenkader versterken. Blijf op de hoogte van lokale regels en handhavingsmechanismen via een gekwalificeerde adviseur.

Leasing en bedrijfsvoering

• Verhuur op lange termijn. Registreer de huurovereenkomst op Ejari en vertrouw vervolgens op de RERA Rental Index voor de maximale verlenging. Dit geldt ongeacht of de eigenaar een persoon of een entiteit is.
  
  
• Vakantiewoningen voor korte termijn. Als je van plan bent om korte verblijven te exploiteren, vraag dan een Holiday Home-vergunning aan en houd je aan de DET-regels en de nachtelijke Tourism Dirham. Eigendom van een entiteit neemt de verplichtingen van de exploitant niet weg.

Financiering

• Banken verstrekken leningen aan zowel particulieren als entiteiten in de VAE, hoewel de acceptatie kan verschillen. Sommige kredietverstrekkers voelen zich meer op hun gemak met gereguleerde lokale entiteiten dan met buitenlandse bedrijven omdat KYC en handhaving duidelijker zijn. Controleer altijd of het rechtsgebied van je gekozen SPV op de goedgekeurde lijst van je bank staat voor titels en leningen.

Scenario's om je te helpen kiezen

Scenario A: Inkomensgericht individu

Je koopt een kant-en-klaar 1-persoonsbed om op lange termijn te huren en je wilt in aanmerking komen voor een visum. Persoonlijke titel is meestal de schoonste weg en de goedkoopste om te onderhouden. Registreer een DIFC-testament als u niet-islamitische estate planning wilt.

Scenario B: Twee broers en zussen bundelen kapitaal

Je bent van plan om twee appartementen te kopen en kunt later partners toevoegen. Een DIFC of ADGM SPV maakt het toevoegen of verwijderen van investeerders makkelijker door middel van aandelenoverdrachten. De SPV beperkt de aansprakelijkheid en houdt de cap tabellen schoon. Bevestig dat je bank een lening zal verstrekken aan de SPV tegen voorwaarden die jij accepteert.

Scenario C: Familiekantoor dat een huurrol opbouwt

Je wilt meerdere activa in verschillende freeholdzones en geeft de voorkeur aan SPV's per activa voor ringfencing. Je kunt aandelen in een specifieke SPV verkopen als je uit een asset wilt stappen zonder retitling. Gebruik een stichting of trust voor de opvolging van de SPV-aandelen. DLD erkenning van DIFC, ADGM en RAK ICC entiteiten ondersteunt deze aanpak.

Vergelijking van kosten en administratie

Opmerkingen: Alle kopers moeten standaard DLD-overdrachtskosten en gerelateerde administratiekosten begroten bij de afsluiting. Zakelijke kopers moeten ook budgetteren voor legalisaties en resoluties van documenten.

Checklist due diligence voordat je beslist

1. Bevestig dat het onroerend goed vrij van eigendomsrechten is als je een bedrijf gebruikt. MoU's breiden de erkenning uit naar specifieke jurisdicties in de VAE, zoals DIFC, ADGM en RAK ICC. Dubai Land Department+2ADGM+2
   
   
2. Kies de houder die bij je doelen past. Eenvoud en visa zijn vaak in het voordeel van een persoonlijke titel. Samenwerkingsverbanden en afscherming zijn in het voordeel van SPV's.
   
   
3. Breng de fiscale positie voor uw feiten in kaart. Gebruik het FTA Free Zone Person bulletin en de Corporate Tax Decree-Law als primaire referenties en vraag vervolgens advies op maat over kwalificerend inkomen en onroerend goed. FTA UAE+1
   
   
4. Plan uw nalatenschap vanaf de eerste dag. Als u geen moslim bent, registreer dan een DIFC-testament of gebruik een holdingstructuur die uw plan ondersteunt. DIFC Rechtbanken
   
   
5. Controleer de naleving van lease- en huurregels. Gebruik Ejari en de RERA Rental Index om vernieuwingen binnen de calculator te houden. Dubai Land Departement
   
   
6. Bevestig bankwaardigheid. Spreek in een vroeg stadium met kredietverstrekkers over goedgekeurde rechtsgebieden en documentatiestandaarden voor entiteitskredietnemers.

Veelgestelde vragen

Kan een buitenlands bedrijf direct eigenaar zijn van het onroerende goed in Dubai?
In de regel verwacht DLD een door de VAE erkende entiteit voor het eigendomsrecht. De erkenning wordt ondersteund door MoU's met DIFC, ADGM en RAK ICC. Controleer altijd of uw specifieke voertuig voorkomt op de acceptatielijst van het trustkantoor voor het goed dat u koopt.

Is woninghuur onderworpen aan btw of inkomstenbelasting?
Woninghuur is over het algemeen vrijgesteld van btw. Er is geen inkomstenbelasting op huur voor particulieren. Commercieel vastgoed is doorgaans onderworpen aan 5 procent btw.

Betalen bedrijven in een vrije zone altijd 0% vennootschapsbelasting?
Nee. In aanmerking komende personen in een vrije zone profiteren van 0 procent op in aanmerking komende inkomsten, terwijl niet in aanmerking komende inkomsten belast worden tegen 9 procent. In het FTA-bulletin wordt uitgelegd hoe dit van toepassing is, ook op onroerend goed. Vraag advies op maat.

Wat als ik van plan ben mijn woning te Airbnb'en?
U hebt een Holiday Home-vergunning nodig en moet voldoen aan de regels van Dubai DET en de nachtelijke Tourism Dirham. Het gebruik van een SPV neemt deze verplichtingen niet weg.

Investeren in vastgoed in Dubai: Bottom Line

• Kies voor persoonlijk eigendom voor snelheid, eenvoud en een eenvoudige weg naar aan onroerend goed gekoppelde visa.
  
  
• Kies voor een DIFC, ADGM of RAK ICC SPV als je beperkte aansprakelijkheid, flexibele partnerschappen en professioneel bestuur wilt.
  
  
• Wat je ook kiest, controleer of je in aanmerking komt voor freehold, breng je fiscale positie zorgvuldig in kaart, registreer leasecontracten via Ejari en leg je vermogensplanning vast in een DIFC-testament als je geen moslim bent. Het papierwerk is beheersbaar en als je dit van tevoren goed doet, bespaar je tijd, kosten en risico's naarmate je portefeuille in Dubai groeit.

Klaar om je investering in Dubai op een slimme manier te structureren?

Praat met onze vastgoedspecialisten in Dubai over het eigendomsmodel dat bij jouw doelen past.

Neem vandaag nog contact met ons op om uw vastgoedstructuur in kaart te brengen en uw investeringsreis naar Dubai op een solide basis te beginnen.

‍