Investeren in vastgoed in Dubai: Stap voor stap voor buitenlandse kopers

Je kijkt naar Dubai omdat het liquide, internationaal en goed gereguleerd is. Buitenlanders kunnen vrije eigendom kopen in aangewezen zones, er is geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting op woningen en het registratieproces is gecentraliseerd onder het Dubai Land Department (DLD). 

Hieronder volgt een praktische gids die relevant is voor zowel particuliere kopers als zakelijke investeerders.

Wat je kunt bezitten en waar

Buitenlanders, zowel particulieren als bedrijven, kunnen eigendoms-, vruchtgebruik- of erfpachtrechten verwerven in aangewezen gebieden in Dubai. De wettelijke ruggengraat wordt gevormd door Dubai Wet nr. 7 van 2006 en Verordening nr. 3 van 2006, die de regels en kaarten vastleggen voor niet-EU-eigendom in specifieke zones zoals Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, JLT, Business Bay en nog veel meer.

Bedrijfseigendom is toegestaan, maar het beleid van het Dubai Land Department vereist over het algemeen dat de eigendomstitel wordt geregistreerd bij een lokaal opgerichte entiteit die door DLD wordt geaccepteerd. In de praktijk omvat dit bepaalde voertuigen uit de vrije zone en offshore voertuigen, en, door beleid en memoranda, DIFC SPV's en RAK ICC entiteiten voor freehold gebieden. Controleer altijd of uw offshore voertuig en vastgoed in aanmerking komen.

Neem contact met ons op voor meer informatie

1. Bepaal uw beleggersprofiel en holdingstructuur

Individueel

• Makkelijkste route. Titel kan op je persoonlijke naam staan.
  
  
• Als je een niet-islamitische eigenaar bent en je wilt dat je nalatenschapsplan een verdeling in common law-stijl volgt, overweeg dan DIFC, een speciale financiële vrije zone in Dubai die een Engelstalig common law rechtssysteem gebruikt, los van het algemene (op sharia gebaseerde) rechtssysteem van de VAE.

Bedrijven en fondsen

• Het gebruik van een bedrijfs- of investeringsvehikel om eigendom te bezitten of zaken te doen in plaats van het op persoonlijke naam te houden, heeft de volgende voordelen: het afschermen van aansprakelijkheid, samenwerken met mede-investeerders, uitstappen uit aandelen en gestroomlijnde successieplanning.
  
  
• Typische benaderingen: Bedrijf op het vasteland van de VAE, DIFC SPV, JAFZA Offshore, of RAK ICC bedrijf of stichting, onder voorbehoud van goedkeuring door DLD voor het bedrijfsmiddel en de locatie.

Ontwikkelaars in Dubai

• Om off-plan units te verkopen moet je het project registreren bij DLD en voldoen aan de escrow-regeling onder Wet nr. 8 van 2007. Betalingen van kopers moeten naar een speciale geblokkeerde rekening gaan die in fases wordt vrijgegeven op basis van de voortgang van de bouw.

2. Stel een realistisch budget vast: De volledige kosten van het kopen

Houd naast de prijs ook rekening met deze eenmalige kosten:

• DLD overdrachtskosten: 4% van de geregistreerde prijs.
  
  
• Vergoedingen voor het kantoor van de trustee: meestal AED 2.000 tot AED 4.000 (≈ USD 545 tot USD 1090).
  
  
• Administratie- en kaart-/titeluitgiftevergoedingen: kleine vaste bedragen bij overdracht.
  
  
• NOC van de ontwikkelaar voor wederverkoop: gewoonlijk AED 500 tot AED 5.000 (≈ USD 136 tot USD 1.360).
  
  
• Hypotheekregistratie: 0,25% van het leenbedrag.

Lopende kosten

• Servicekosten voor gebouw- en buurtonderhoud. Controleer de RERA Service Charge Index voordat je koopt.
  
  
• Gemeentelijke "huisvestingsvergoeding" gebaseerd op de jaarlijkse huurwaarde. In Dubai bedraagt deze meestal 5% en wordt ze betaald door huurders, of door eigenaars als de woning door henzelf wordt bewoond.

BTW-basisbeginselen

• Geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting op woningen.
  
  
• Woningverkopen zijn over het algemeen vrijgesteld van btw na de eerste levering, terwijl de eerste levering van een nieuwe woning binnen drie jaar na oplevering btw-vrij is. Op de verkoop en verhuur van commercieel vastgoed wordt doorgaans 5% btw geheven.

3. Kies uw product: Off-Plan of Kant-en-klaar

Buiten plan

• Voordelen: lagere instapprijs, gefaseerde betalingen, stimulansen voor ontwikkelaars.
  
  
• Nadelen: leveringsrisico en timing.
  
  
• Bescherming: ontwikkelaars moeten wettelijk gebruikmaken van projectborgrekeningen en de toegang tot kopersgelden is gebonden aan mijlpalen in de bouw. Controleer of het project is geregistreerd en geblokkeerd. t

Klaar

• Voordelen: onmiddellijke oplevering en potentieel voor huurinkomsten.
  
  
• Nadelen: hogere prijs per vierkante voet en volledige betaling bij overdracht.

4. Slim financieren: Hypotheekregels die ertoe doen

De centrale bank van de VAE stelt een maximum aan de verhouding tussen hypotheeklening en waarde. Voor expats die een eerste huis kopen tot AED 5 miljoen (≈ USD 1.361.470), is de typische bovengrens 75% LTV, met lagere bovengrenzen voor tweede huizen en off-plan. Banken passen ook betaalbaarheidscriteria toe. De voorwaarden veranderen, dus neem contact op met uw kredietverstrekker.

5. Doe uw onderzoek als een plaatselijke bewoner

• Verifieer titel en eigendom met DLD's Title Deed Verification service.
  
  
• Gebruik Dubai REST, de officiële app van DLD, om je vastgoedportefeuille en marktgegevens te bekijken en om vele diensten af te handelen.
  
  
• Controleer de servicekostenindex voor de gemeenschap.
  
  
• Bevestig voor off-plan de projectregistratie en de status van de escrowrekening.

Als je een bedrijf koopt, bereid dan bedrijfsdocumenten voor zoals een besluit van de raad van bestuur en oprichtingsdocumenten die voldoen aan de vereisten van de DLD voor het voertuig dat je gebruikt. In het overzicht van Dentons wordt uitgelegd hoe DLD buitenlandse entiteiten en geaccepteerde lokale structuren behandelt.

6. Voer de transactie uit: De standaardstappen

1. Formulier F verkoopovereenkomst. De door RERA uitgegeven overeenkomst is het standaard memorandum of understanding voor secundaire verkoop. DLD publiceert een sjabloon.
   
   
2. Borg. Gewoonlijk 10% bij escrowed of manager's cheque regelingen.
   
   
3. NOC van de ontwikkelaar. Bevestigt dat de servicekosten zijn betaald en dat er geen bezwaren zijn tegen de overdracht.
   
   
4. Overschrijven bij een Trustee Office. Betaal de DLD-kosten, de eventuele hypotheekregistratie en voltooi de overdracht om je eigendomsakte te ontvangen.

7. Na de aankoop: Visa, leasing en naleving

Verblijf door eigendom

• Verblijfsvergunning voor 2 jaar voor investeerders: beschikbaar als je eigenaar bent van een woning in Dubai ter waarde van AED 750.000 (≈ USD 204.220) of meer. Er gelden voorwaarden als er een hypotheek op rust. Aanvraag verloopt via DLD.
  
  
• Golden Visa voor 10 jaar: beschikbaar voor vastgoedinvesteerders met in aanmerking komend vastgoed van AED 2 miljoen (≈ USD 544,588) of meer.

Uw unit leasen

• Alle huurcontracten moeten geregistreerd worden bij Ejari, een door de overheid beheerd online systeem waarmee je gemakkelijk je huurcontract kunt registreren bij Dubai's Real Estate Regulatory Agency (RERA). Zonder Ejari kunnen huurders geen nutsvoorzieningen openen of rechten afdwingen.
  
  
• Voor kortetermijnverhuur heb je een Holiday Home-vergunning nodig van het Dubai Department of Economy and Tourism. Registreer de woning en houd je aan de regels van de exploitant en de gastenregistratie.
  
  
• Houd de regels voor openbaarmaking van bewoning in Ejari in de gaten. Recente berichtgeving benadrukte een strengere registratie van medebewoners voor transparantie.

8. Marktcontext in 2025: rendement en risico's

• Activiteit blijft sterk. DLD meldde 125.538 vastgoedtransacties ter waarde van AED 431 miljard in H1 2025, een stijging van 26% op jaarbasis. (Mediabureau van de overheid van Dubai)
  
  
• De prijzen en huren zijn sinds 2021 aanzienlijk gestegen, ondersteund door een bevolkingsgroei van meer dan 4 miljoen inwoners en liberale visumhervormingen. Analisten verwachten een matiging in 2025.(Financial Times)
  
  
• Banken en ontwikkelaars worden gezien als veerkrachtig, maar de prijzen kunnen tot 2026 fluctueren. Bouw realistische scenario's in uw acceptatiebeleid in.

Investeren in Dubai Checklist

A) Strategie en structuur

• Bepaal het doel: opbrengst, flip, tweede huis of zakelijk gebruik.
  
  
• Kies de houder: persoonlijke naam of goedgekeurde entiteit van de VAE. Controleer of DLD in aanmerking komt voor uw investeringsvehikel.

B) Budget

• Prijs plus ongeveer 6% tot 8% voor DLD-overdracht, trustee, administratie, NOC en overdracht.
  
  
• Voeg voor financiering 0,25% hypotheekkosten en bankkosten toe.

C) Zorgvuldigheid

• Verificatie van eigendomstitels en Dubai REST-controles.
  
  
• Servicekostenindex en reputatie van ontwikkelaars.
  
  
• Voor off-plan, controleer escrow en projectregistratie. 

D) Contract en overdracht

• Onderteken formulier F. Borg betalen.
  
  
• Verkrijg NOC van ontwikkelaar.
  
  
• Overdracht bij Trustee Office, kosten betalen, eigendomsakte ophalen. 

E) Na voltooiing

• Als je op lange termijn verhuurt, registreer dan Ejari. Als je voor korte tijd verhuurt, vraag dan een Holiday Home permit aan.
  
  
• Opties voor verblijf evalueren: 2-jarig investeerdersvisum voor AED 750k+ (≈ USD 204,220), of gouden visum voor AED 2m+ (≈ USD 544,588).

Extra notities voor zakelijke investeerders en ontwikkelaars

• Special-purpose vehicles: DIFC SPV's en andere aanvaarde entiteiten in de VAE kunnen in het bezit zijn van in Dubai onverkochte activa, waardoor het eenvoudiger wordt om aandelen te verkopen en te financieren. Valideer je investeringsvehikel vooraf met je trustkantoor en DLD.
• Ontwikkelaar worden: je moet het project registreren bij DLD, bedrijfsdocumenten en landovereenkomsten overleggen en voldoen aan de escrowregeling die de betalingen van kopers beschermt.

Veelgestelde vragen

Is er een onroerendgoedbelasting in Dubai?
Er is geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting op woningen. Verwacht transactiekosten bij aankoop en een gemeentelijke huisvestingsvergoeding gekoppeld aan de huurwaarde. BTW-regels zijn afhankelijk van residentiële versus commerciële en eerste leveringsstatus.

Kan een buitenlands bedrijf direct eigenaar zijn?
DLD-beleid vereist meestal een in de VAE gevestigde erkende entiteit voor registratie, zoals JAFZA Offshore of een DIFC SPV. RAK ICC eigendom is mogelijk onder de huidige praktijk en memoranda voor freehold gebieden. Controleer vroegtijdig of u in aanmerking komt voor uw exacte bezit.

Hoeveel kan ik lenen?
Typische plafonds voor expats die een eerste voltooide woning kopen tot AED 5 miljoen (≈ USD 1,361,470) zitten rond 75% LTV. Lagere plafonds gelden voor tweede huizen en off-plan. Kredietverstrekkers zullen je exacte limiet bevestigen.

Laatste gedachte

Dubai beloont een grondige voorbereiding. Als je de eigendomstitel en de kosten controleert, de escrow- en huurvoorwaarden respecteert en de juiste holding kiest, kun je investeren met vertrouwen en professionele normen die niet onderdoen voor die van een grote wereldmarkt. 

Neem contact op met onze specialisten voor advies op maat over structurering, due diligence en naleving. Plan uw investering in Dubai op de juiste manier.

‍