Dubai Vastgoed Beleggers: Het draaiboek voor huuropbrengsten & winst bij wederverkoop

Als je onroerend goed koopt in Dubai, kun je op twee manieren geld verdienen: huurinkomsten en winst uit wederverkoop. In veel markten krijg je meestal ofwel goede huuropbrengsten ofwel een goede prijsgroei, maar niet beide. Het mooie van Dubai is dat beide tegelijk kunnen werken, ondersteund door een sterke marktvraag en een belastingefficiënt kader.

In de eerste helft van 2025 verwelkomde de markt 59.000 nieuwe investeerders, die samen AED 157 miljard aan transacties bijdroegen, een stijging van 22% in het aantal investeerders en een groei van 40% in investeringswaarde ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit aanhoudende vertrouwen van investeerders spreekt boekdelen over de ongeëvenaarde aantrekkingskracht van Dubai als een bloeiende hub voor vastgoedinvesteringen.

Hieronder vind je een praktisch, door bronnen ondersteund draaiboek voor investeerders in vastgoed in Dubai. Het laat zien hoe de rendementen er vandaag de dag uitzien, wat je moet budgetteren, hoe je een deal screen uitvoert en een volledig uitgewerkt ROI-voorbeeld dat je kunt aanpassen.

Waarom Dubai werkt voor investeerders

• Aantrekkelijke huurrendementen. Volgens recent institutioneel onderzoek liggen de brutorendementen op appartementen gemiddeld tussen de 5 en 7 procent. Sommige datasets laten voor de hele stad woningrendementen rond de 6,8 procent zien, met appartementen iets hoger.
  
  
• Transparante kostenstructuur in plaats van jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Verwacht een eenmalige registratieheffing van 4 procent van Dubai Land Department (DLD) op aankopen, in plaats van een doorlopende onroerendgoedbelasting. De registratie- en administratiekosten worden gepubliceerd en zijn eenvoudig te modelleren.
  
  
• Belastingarm inkomen. De VAE heft geen inkomstenbelasting en woninghuur is over het algemeen vrijgesteld van btw. Dat betekent dat je huur niet wordt verlaagd door inkomstenbelasting, en op de meeste standaardhuurovereenkomsten voor appartementen wordt geen btw geheven. De algemene belastingdruk op bedrijven die eigenaar zijn van onroerend goed in Dubai is doorgaans veel lager dan in Europa of de VS, en er kunnen verschillende vrijstellingen of gunstige behandelingen van toepassing zijn.
  
  
• Valutastabiliteit. De dirham is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar tegen ongeveer 3,6725 AED per USD, wat FX-ruis vermindert voor beleggers die in dollars investeren.
  
  
• De vraag is echt. Bevolkingsgroei en record transactievolumes hebben de huren en prijzen ondersteund, hoewel de vooruitzichten gemengd zijn en je moet plannen voor cycli.

Neem contact met ons op voor meer informatie

Dubai Vastgoed Rendement: Huuropbrengsten en verkoopwinsten

Huurinkomsten

• Langlopende huurcontracten zijn de eenvoudigste weg. Typische bruto-opbrengsten van appartementen zijn 5-7 procent en een professionele manager rekent meestal 5-7 procent van de jaarhuur. Servicekosten worden gefactureerd per vierkante meter en variëren per voorziening in het gebouw.
  
  
• Kortetermijnvakantiehuizen kunnen een hoger bruto inkomen opleveren, maar de kosten en inspanningen zijn hoger. Je moet een Holiday Home permit aanvragen bij het Dubai Department of Economy and Tourism en de Tourism Dirham per nacht betalen, naast andere nalevingsstappen.

Wederverkoopwinsten

• De waardestijging is de afgelopen jaren in veel segmenten sterk geweest, hoewel de groeipercentages per gebied en cyclus verschillen. Onafhankelijke trackers laten grote stijgingen zien tot 2024 en mainstream bedrijven melden nog steeds groei in 2025, terwijl anderen het risico van een afkoeling signaleren als nieuw aanbod wordt geleverd. Het prijspad is van belang voor je rendement, dus modelleer bear en base cases. 

Voordat u koopt: De kosten van het bezitten van onroerend goed in Dubai

Voor een voltooide aankoop van een appartement, cashdeal:

• DLD registratiekosten: 4 procent van de aankoopprijs.
  
  
• Trustee office fee: typically AED 2,100 if price < AED 500k, AED 4,200 if ≥ AED 500k (USD 570 if price < USD 136,000, USD 1,140 if ≥ USD 136,000).
  
  
• Eigendomsbewijs/administratie: ongeveer AED 580 (≈ USD 158).
  
  
• Makelaarscommissie: gewoonlijk 2 procent van de prijs plus 5 procent btw op de commissie.
  
  
• Bij hypotheek: DLD-hypotheekregistratie 0,25 procent van het leenbedrag plus administratiekosten.

Al het bovenstaande wordt rechtstreeks vermeld door DLD of geconsolideerd door toonaangevende hypotheekportalen en makelaars, zoals Bayut.

Lopende kosten

• Servicekosten: geregeld via de RERA Service Charge Index en gefactureerd per vierkante meter. Typische bedragen zijn ongeveer AED 10-30 per vierkante meter voor appartementen, afhankelijk van de kwaliteit van het object en de voorzieningen.
  
  
• Vastgoedbeheer (optioneel): meestal 5-7 procent van de jaarlijkse huur voor langetermijnhuurcontracten.

Ken de regels: Huren, kort verblijf en verblijf in Dubai

Huurregulering: Dubai's RERA Rental Index en aanverwante regels regelen huurverhogingen en geschillen. Controleer altijd de huidige calculator voor limieten.

Verhuur op korte termijn: Je moet een Holiday Home-vergunning aanvragen en de DET-gebruikershandleiding volgen voor registratie van gasten, classificatie en nachtbelasting.

Ingezetenschap via onroerend goed:

• Investeerdersvisum (2 jaar): beschikbaar vanaf AED 750.000 (≈USD 204.220) in waarde van onroerend goed, met voorwaarden als er een hypotheek op rust.
  
  
• Golden Visa (10 jaar): beschikbaar vanaf AED 2 miljoen (≈ USD 544.588) in vastgoedwaarde.

Dit zijn officiële bronnen van het Land Department en de VAE.

Casestudie: Verhuurrendement op lange termijn van een appartement met 1 slaapkamer

De casestudie hieronder illustreert een gemiddelde of "typische" situatie die de huidige marktnormen voor een eenheid met 1 slaapkamer het beste weergeeft. De werkelijke resultaten kunnen variëren per locatie en woning.

Activa: Typisch appartement met 1 slaapkamer
Aankoopprijs: AED 1.200.000 (≈ USD 326.752)
Grootte: 800 m²
Houdperiode: 5 jaar
Strategie: Verhuur op lange termijn, aankoop in contanten

Aannames met bronnen

• Bruto-rendement: 6,8 procent voor de hele stad als benchmark op basis van REIDIN-gegevens (appartementen vaak in de buurt van de top van de stadsgemiddelden). Gebruikte brutojaarhuur: AED 81.600 (≈ USD 22.220).
  
  
• Servicekosten: AED 18 / sq ft binnen de RERA-tracked range. Jaarlijkse kosten: AED 14.400 (≈ USD 3.922).
  
  
• Beheer van eigendom: 5 procent van de geïnde huur. Jaarlijkse kosten: AED 4.080 (≈ USD 1.112).
  
  
• Reserve voor leegstand / onderhoud: 5 procent van de huur voorzichtigheidshalve. Jaarlijkse kosten: AED 4.080 (≈ USD 1.112).
  
  
• Geen inkomstenbelasting op huur en woninghuur is vrijgesteld van btw.
  
  
• Acquisitiekosten: DLD 4 procent, trustee AED 4.200 (≈ USD 1.144), titel/administratie AED 580 (≈ USD 158), bemiddelingskosten 2 procent + 5 procent btw op de commissie, overdrachtskosten AED 8.000 (≈ USD 2.179). (Dubai Land Department, Bayut)

Operationeel jaar 1

• Bruto huurprijs: AED 81.600 (≈ USD 22.220)
• Minus servicekosten: AED 14.400 (≈ USD 3.922)
• Minder beheer: AED 4.080 (≈ USD 1.112)
• Min: leegstand / onderhoudsreserve: AED 4.080 (≈ USD 1.112)
• Netto bedrijfsopbrengsten (NOI): AED 59.040 (≈ USD 16.074)
• Nettorendement op aankoopprijs: 4,92 procent in jaar 1

Contante uitgaven vooraf

• Kosten totaal: AED 85.980 (≈ USD 23.016)
• Totaal contant binnen: AED 1.285.980 (≈ USD 349.768) (prijs + vergoedingen)

Vijfjarenscenario's (langetermijnlease)

Om de gemengde prijsvooruitzichten weer te geven, zijn hier drie prijspaden. Om het eenvoudig te houden wordt aangenomen dat de huren jaarlijks met 3% stijgen. Bij verkoop betaalt de verkoper gewoonlijk 2 procent bemiddelingsvergoeding plus 5 procent btw op de vergoeding.

1. Basissituatie prijsgroei 5 procent per jaar
   ‍
   
   • Verkoopprijs in jaar 5: AED 1.531.538 (≈ USD 417.009)
   • Verkoopkosten: AED 32.162 (≈ USD 8.761)
   • Ontvangen nettohuur over vijf jaar: AED 313.451 (≈ USD 85.381)
   • Totale winst na alle kosten: AED ~526.847 (≈ USD ~143.629)
   • IRR: ~ 7,7 procent per jaar
     
     
2. Vlakke prijzen (0 procent)
   
   
   • Verkoopprijs in jaar 5: AED 1.200.000
     
   • Verkoopkosten: AED 25.200
     
   • Totale winst na alle kosten: AED ~202.271
     
   • IRR: ~3,3 procent per jaar
     
     
3. Keerzijde prijs -10 procent tegen jaar 5
   
   
   • Verkoopprijs in jaar 5: AED 1.200.000 (≈ USD 326.752)
   • Verkoopkosten: AED 25.200 (≈ USD 6.863)
   • Totale winst na alle kosten: AED ~202.271 (≈ USD ~55.089)
   • IRR: ~ 3,3 procent per jaar

Deze resultaten laten zien hoe huurinkomsten de prijsvolatiliteit dempen, maar je langetermijnrendement is nog steeds gevoelig voor waar de cyclus heengaat. Dat cyclusbewustzijn is van belang in 2025 omdat er een groot nieuw aanbod kan ontstaan dat zowel de prijsstijging als de huurgroei in sommige gebieden tempert.

Wil je een snellere back-of-the-envelope? Neem de bruto-opbrengst in je doelgebouw, trek de servicekosten per vierkante meter ervan af, trek 5-7 procent van de huur af voor beheer en een kleine leegstandsvergoeding, en deel door all-in cash inclusief kosten. Dat geeft je een realistische netto-opbrengst bij cash-in. Vergelijk de huur met de DLD Huurindex voor verlengingen en marktconformiteit.

Tips voor oppervlakte en eenheidstype

• Kleinere eenheden leveren vaak hogere bruto rendementen op, terwijl grotere eenheden een soepeler huurdersprofiel kunnen opleveren. Vergelijk altijd de servicekosten per vierkante meter, omdat deze sterk variëren per kwaliteit en voorzieningenniveau.
  
  
• Off-plan heeft de recente transactievolumes gedomineerd en kan sterke papieren winsten opleveren bij de overdracht, maar het brengt ook risico's met zich mee voor de ontwikkelaar en de oplevering en is meer blootgesteld aan een flip-zware cyclus. Als je off-plan koopt, test dan je uitstap tegen het stijgende aanbod.

Wat dit voor jou betekent

• Als je een vast, laag inkomen wilt, richt je dan op gevestigde appartementencomplexen met een schone financiële situatie, controleer de servicekosten en gebruik 5-7 procent bruto als conservatief anker. Je nettorendement na vergoedingen zal meestal in het midden van de cijfers liggen.
  
  
• Als je je eigen vermogen wilt laten groeien, begrijp dan dat de rendementen sterk zijn geweest, maar dat sommige segmenten na verloop van tijd kunnen veranderen. Structureer je deal zo dat de huur je kosten dekt, zelfs als de prijzen stagneren.

De conclusie is eenvoudig: Dubai beloont goed geïnformeerde investeerders, zij die de cijfers bekijken, de regelgeving begrijpen en zich bewust blijven van de cyclus. Met een gedegen due diligence en een evenwichtige kijk op rendement en waardestijging biedt de stad een van 's werelds meest aantrekkelijke vastgoedkansen voor vermogensvorming op de lange termijn.

Neem contact met ons op om te zien hoe onze vastgoedexpertise in Dubai u kan helpen uw investeringsdoelen te bereiken.