Prijzen van appartementen in Dubai: waar u op moet letten voordat u koopt

Nu we het laatste kwartaal van 2025 ingaan, bevindt de vastgoedmarkt van Dubai zich op een fascinerend kruispunt. Terwijl het aantal transacties blijft stijgen, wordt de kloof tussen 'standaard'- en 'prime'-prijzen steeds groter. 

Voor kopers betekent dit dat het niet langer voldoende is om alleen de prijs per vierkante meter te begrijpen; u moet nu ook rekening houden met mijlpalen op het gebied van infrastructuur, zoals uitbreidingen van het metronetwerk en nieuwe ontwikkelingen aan het strand, die plotselinge waardestijgingen kunnen veroorzaken. Of u nu op zoek bent naar een studio met een hoog rendement in JVC of een luxe woning in Business Bay, weten wat u prioriteit moet geven en wat u kunt negeren, is de sleutel tot een soepele en veilige aankoop.

Deze gids helpt u prijzen te vergelijken, te begrijpen wat deze prijzen beïnvloedt en de meest voorkomende fouten te vermijden die kopers en investeerders in Dubai maken op het gebied van prijsstelling.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

De huidige appartementsprijzen in Dubai: de meest bruikbare benchmarks

Een snelle manier om uw zoekopdracht te verfijnen, is door te kijken naar benchmarks voor de hele stad en vervolgens te verfijnen op gemeenschap, gebouw en uitzicht.

Recente marktrapportages geven aan:

• De gemiddelde verkoopprijzen van woningen in Dubai stegen met 20% in 2024 tot AED 1.597 per vierkante voet (≈ USD 431 per vierkante voet).
• De gemiddelde huizenprijzen in de stad bedroegen AED 1.809 per vierkante voet (≈ USD 488 per vierkante voet) in het tweede kwartaal van 2025.
• Volgens gegevens van DXB Interact, zoals vermeld in een marktoverzicht van mei 2025, bedraagt de gemiddelde prijs per vierkante voet AED 1.600 (≈ USD 432) in mei 2025. 

Dit zijn niet 'de prijzen' van alle appartementen. Het zijn referentiepunten die u helpen te herkennen wanneer een woning duidelijk ondergeprijsd, te duur of redelijk in lijn met de markt is.

Je kunt de huidige prijzen per gebied bekijken via Bayut.

Prijs per vierkante voet: hoe u deze correct gebruikt

De prijs per vierkante meter is het belangrijkste instrument dat professionals gebruiken om appartementen in verschillende gebouwen en wijken met elkaar te vergelijken. Het is nuttig, maar alleen als je appels met appels vergelijkt.

Gebruik de prijs per vierkante meter om te vergelijken:

• Twee vergelijkbare gebouwen in dezelfde gemeenschap.
• Vergelijkbare indelingen en vloerhoogtes.
• Vergelijkbare uitzichtkwaliteit (volledig zeezicht versus gedeeltelijk uitzicht versus uitzicht naar binnen).
• Vergelijkbare staat (volledig gerenoveerd versus originele staat bij oplevering).

Vertrouw niet alleen op de prijs per vierkante meter wanneer:

• De servicekosten zijn ongewoon hoog (luxe torens kunnen uw nettorendement vertekenen).
• De unit heeft een atypische indeling of een zeer groot terras.
• Het gebouw heeft een sterke reputatiepremie of een korting op de kwaliteit van het beheer.

U kunt de prijs per vierkante meter het beste gebruiken om een realistische bandbreedte voor uw doelgebouwen vast te stellen en vervolgens de afzonderlijke eenheden binnen die bandbreedte te beoordelen.

Waarom appartementsprijzen zo sterk verschillen tussen regio's

De appartementenmarkt in Dubai is sterk gesegmenteerd. Prijzen variëren op basis van levensstijl, schaarste, bereikbaarheid en hoe vervangbaar de locatie is.

De belangrijkste factoren die prijsverschillen tussen gebieden veroorzaken, zijn:

• Schaarste aan waterfrontlocaties en bescherming van het uitzicht.
• Nabijheid van zakenwijken (DIFC, Downtown, Business Bay).
• Metro-toegang en beloopbaarheid.
• Kwaliteits- en beheersnormen voor gebouwen.
• Toeleveringsketen in die deelmarkt.

Dit is de reden waarom u ziet dat hetzelfde budget zeer verschillende resultaten oplevert in verschillende gemeenschappen, zelfs als de grootte van de appartementen op papier vergelijkbaar lijkt.

Prijzen van appartementen in Dubai per type woning

Uw budgetplanning moet beginnen met het type woning, omdat studio's, appartementen met één slaapkamer en gezinsappartementen zich anders gedragen.

Een nuttige trendindicator van Property Finder, zoals gerapporteerd door Global Property Guide, laat zien dat de gemiddelde vraagprijzen voor appartementen in Dubai in het eerste kwartaal van 2025 met 12% zijn gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, waarbij appartementen met twee slaapkamers 17% duurder zijn geworden en appartementen met drie slaapkamers 10% duurder.

Wat dit voor u betekent:

• Studio's spelen vaak in op de vraag van investeerders en de economische aspecten van kortetermijnverhuur.
• Eenkamerappartementen weerspiegelen de vraag van professionele huurders en de betaalbaarheidsdrempels.
• Twee- en driekamerwoningen worden steeds meer gevraagd door eindgebruikers en gezinnen, wat kan leiden tot een sterkere prijsveerkracht in de juiste gemeenschappen.

Als u op zoek bent naar een appartement voor een gezin, moet u de waarde vergelijken op basis van zowel de prijs per vierkante meter als de totale prijs, omdat de liquiditeit en het kopersaanbod bij hogere prijzen aanzienlijk kunnen veranderen.

Off-plan versus kant-en-klare appartementen: prijsverschillen die ertoe doen

Het aanbod van appartementen in Dubai omvat zowel off-plan als kant-en-klare woningen, die om structurele redenen verschillend geprijsd zijn.

Off-plan appartementen worden vaak geprijsd met:

• Een betalingsplan dat de betaalbaarheid voor kopers verbetert.
• Een 'nieuwigheidspremie' voor modern design en voorzieningen.
• Een leveringsrisicokorting in sommige projecten en een hype-premie in andere.

Kant-en-klare appartementen worden doorgaans geprijsd met:

• Onmiddellijke bruikbaarheid (verhuur of huurinkomsten).
• Zichtbare kwaliteit en een bekende gemeenschap.
• Transparantere vergelijkbare marktgegevens.

Als u off-plan met kant-en-klare woningen in hetzelfde gebied vergelijkt, vergelijk dan niet alleen de catalogusprijs. Vergelijk de volledige kosten en het risicoprofiel, inclusief servicekosten, verwachte opleveringstermijn en de concurrentie op de wederverkoopmarkt waarmee u te maken kunt krijgen wanneer meerdere projecten rond dezelfde tijd worden opgeleverd.

Wat verschillende budgetten kunnen kopen in Dubai

Dit is de snelste manier om 'appartementsprijzen in Dubai' om te zetten in haalbare verwachtingen. Dit zijn indicatieve resultaten, geen garanties, en zullen variëren per gebouw, verdieping, uitzicht en marktomstandigheden.

• 750.000 AED ( ≈ 202.500 USD): Vaak een studio of compact appartement met één slaapkamer in prijsbewuste gemeenschappen of oudere woningen, meestal buiten de meest centrale zones aan het water.
• AED 1.500.000 ( ≈ USD 405.000): Vaak een goede eenkamerwoning of kleinere tweekamerwoning in gevestigde middenklassewijken, of een kleinere woning in een meer centraal gelegen gebied, afhankelijk van het gebouw en het uitzicht.
• AED 3.000.000 ( ≈ USD 810.000): Vaak een grotere woning met twee slaapkamers, een woning met drie slaapkamers in bepaalde middenklassegebouwen of een luxe woning met twee slaapkamers in een centraal district.
• AED 5.000.000 ( ≈ USD 1.350.000) en hoger: Vaak eersteklas appartementen in het centrum, woningen op hoge verdiepingen aan het water, grotere indelingen en sommige merkproducten of bijna-merkproducten, afhankelijk van het exacte adres.

Als uw doel investeringsrendement is, liggen uw beste kansen vaak in het middensegment van de markt, waar de aankoopprijzen redelijk blijven in verhouding tot de huurprijzen. Als uw doel levensstijl is, wordt de meerprijs die u betaalt voor locatie en uitzicht vaak gerechtvaardigd door de aantrekkelijkheid op lange termijn.

Wat is momenteel de drijvende kracht achter de appartementsprijzen in Dubai?

De prijzen van appartementen veranderen wanneer de vraag, kredietvoorwaarden en verwachtingen ten aanzien van het aanbod verschuiven. U hoeft de markt niet perfect te voorspellen, maar u moet wel inzicht hebben in de krachten die deze markt beïnvloeden.

De belangrijkste drijfveren zijn:

• Groei van de vraag en migratie: een grotere bevolkingsgroep ondersteunt zowel huurprijzen als verkoopprijzen.
• Verkoopmomentum: sterke transactieactiviteit houdt de liquiditeit op peil en ondersteunt prijsbenchmarks.
• Aanbodpijplijn: toekomstige leveringen kunnen de prijzen in bepaalde deelmarkten doen dalen als er te veel vergelijkbare eenheden op de markt komen.

Wat betreft het aanbodrisico wees Fitch, volgens Reuters, op de mogelijkheid van een prijsdaling als gevolg van een verwachte golf van leveringen, waarbij werd opgemerkt dat er naar verwachting tot 210.000 eenheden zullen worden geleverd, en werd gewaarschuwd voor een mogelijke daling van maximaal 15% na een meerjarige hausse.

U moet dit interpreteren als een reden om selectief te zijn, niet als een reden om helemaal niet te kopen. Hoogwaardige appartementen op sterke locaties doorstaan conjunctuurwisselingen doorgaans beter dan grondstoffenvoorraden in gebieden met een overaanbod.

Hoe bepaal je of een appartement redelijk geprijsd is?

Wanneer u aanbiedingen bekijkt, is uw doel niet om 'goedkoop' te vinden. Uw doel is om 'eerlijk voor de kwaliteit en verdedigbaar bij wederverkoop' te vinden.

Gebruik deze praktische checklist:

• Vergelijk ten minste vijf recente transacties of betrouwbare vergelijkbare objecten in hetzelfde gebouw of cluster.
• Controleer of het uitzicht beschermd is of bedreigd wordt door toekomstige bouwprojecten.
• Bevestig de servicekosten en maak een schatting van uw netto-opbrengst na aftrek daarvan.
• Beoordeel de kwaliteit van het gebouwbeheer (liften, gemeenschappelijke ruimtes, onderhoudsreacties).
• Evalueer de efficiëntie van de indeling (bruikbare ruimte is belangrijker dan bruto oppervlakte).
• Vraag welke concurrerende eenheden waarschijnlijk in de komende 12 tot 24 maanden op de markt zullen komen.
  
  

Als u de prijs kunt rechtvaardigen aan de hand van vergelijkbare objecten en de fundamentele kenmerken van het object sterk blijven, neemt u doorgaans een verstandige beslissing, zelfs als de markt na aankoop licht fluctueert.

Prijsfouten die kopers moeten vermijden

Dubai is een geavanceerde markt, maar kopers maken nog steeds dezelfde fouten.

Vermijd deze veelvoorkomende valkuilen:

• Vergelijking van de prijs per vierkante meter voor zeer verschillende bouwkwaliteiten.
• Een meerprijs betalen voor een 'mooi interieur' terwijl je geen rekening houdt met uitzichtbescherming en geluidsoverlast.
• Onderschatting van servicekosten en behandeling van bruto-opbrengst als netto-opbrengst.
• Off-plan kopen tegen een hype-premie zonder de leveringsprestaties van de ontwikkelaar te controleren.
• Te veel aandacht voor prijsstijgingen op korte termijn in plaats van voor de liquiditeit bij wederverkoop en de vraag van huurders.

Hoe duurder het appartement, hoe belangrijker deze fundamentele factoren worden, omdat het koperspubliek kleiner wordt naarmate de prijs stijgt.

Vooruitzichten voor de prijzen van appartementen in Dubai

De appartementenmarkt in Dubai kent nog steeds een sterke onderliggende vraag, maar komt ook in een fase waarin toekomstige beperkingen op het gebied van aanbod en betaalbaarheid een grotere rol gaan spelen. De meest veerkrachtige aanpak is om ervan uit te gaan dat de prijzen in sommige segmenten kunnen stijgen en in andere segmenten kunnen dalen.

Als u koopt:

• In een bewezen gemeenschap met langdurige vraag.
• In een gebouw met een sterk management en een goede reputatie.
• Met een indeling en uitzicht die aantrekkelijk blijven.
• Tegen een prijs die wordt ondersteund door geloofwaardige vergelijkbare objecten.

U verschaft uzelf een verdedigbare positie, ongeacht kortetermijnschommelingen op de markt.

Prijzen van appartementen in Dubai Laatste gedachten

De prijzen van appartementen in Dubai zijn niet eenduidig. Ze variëren sterk, afhankelijk van de locatie, de bouwkwaliteit, het type woning, het uitzicht en het lokale aanbod. Als u zich baseert op de huidige benchmarks, een goede vergelijking maakt op basis van de prijs per vierkante meter en gedisciplineerd te werk gaat, kunt u voorkomen dat u te veel betaalt en kunt u zich richten op appartementen die hun waarde behouden en op lange termijn liquide blijven.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Veelgestelde vragen

Wat is de gemiddelde prijs van een appartement in Dubai?
De gemiddelde appartementsprijzen variëren per bron en tijdstip, maar volgens recente marktgegevens liggen de prijzen in de hele stad ongeveer tussen de 1.500 en 1.800 AED per vierkante voet. De werkelijke aankoopprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie, de bouwkwaliteit en de grootte van het appartement.

Waarom variëren de prijzen van appartementen zo sterk tussen de verschillende wijken in Dubai?
De prijzen verschillen als gevolg van factoren zoals locatie, toegang tot het water, nabijheid van zakenwijken, metroverbindingen, bouwkwaliteit, reputatie van de projectontwikkelaar en het aanbod van nieuwe woningen in elke wijk.

Zijn appartementen op plan goedkoper dan kant-en-klare appartementen?
Appartementen op planworden vaak tegen lagere prijzen op de markt gebracht en worden geleverd met betalingsplannen, maar ze brengen bouw- en opleveringsrisico's met zich mee. Kant-en-klare appartementen zijn doorgaans duurder, maar kunnen direct worden gebruikt of verhuurd en bieden zichtbare kwaliteit.

Welk budget heb ik nodig om een appartement in Dubai te kopen?
Instapappartementen zijn verkrijgbaar vanaf ongeveer AED 750.000, terwijl appartementen in het middensegment vaak tussen AED 1.300.000 en AED 1.500.000 kosten. Topappartementen in het centrum of aan het water zijn doorgaans enkele miljoenen dirhams waard.

Hoe kan ik appartementsprijzen correct vergelijken?
Gebruik de prijs per vierkante meter om vergelijkbare gebouwen, indelingen, vloerhoogtes en uitzichten binnen dezelfde gemeenschap te vergelijken. Vermijd het vergelijken van zeer verschillende soorten onroerend goed of locaties op basis van alleen de prijs per vierkante meter.

Hebben servicekosten invloed op de prijs van appartementen?
Ja. Gebouwen met hogere servicekosten lijken vaak goedkoper op basis van de prijs per vierkante meter, maar kunnen een lager nettorendement opleveren. Kopers moeten servicekosten altijd meerekenen in de totale eigendomskosten.

Zullen de prijzen van appartementen in Dubai dalen?
Sommige analisten verwachten prijsdruk in gebieden met een groot toekomstig aanbod, terwijl goed gelegen en hoogwaardige gebouwen mogelijk veerkrachtig blijven. Kopers moeten zich richten op de kwaliteit van het onroerend goed in plaats van op de marktontwikkeling op korte termijn.

Welke appartementen zijn het populairst in Dubai?
Studio's en appartementen met één slaapkamer zijn vaak erg in trek, terwijl appartementen met twee of drie slaapkamers steeds populairder worden bij eindgebruikers en gezinnen, wat bijdraagt aan prijsstabiliteit in de juiste gemeenschappen.

Is dit een goed moment om een appartement in Dubai te kopen?
Voor kopers met een middellange tot lange termijnvisie is het belangrijk om het juiste appartement tegen een eerlijke prijs te kopen, in plaats van te proberen het perfecte moment op de markt te kiezen.

Heb ik hulp van een professional nodig bij het kopen van een appartement?
Ja. Een expert op het gebied van onroerend goed in Dubai kan u helpen bij het nauwkeurig beoordelen van de prijs, het vinden van betrouwbare vergelijkbare objecten en het veilig doorlopen van het juridische en administratieve proces.

Wilt u een appartement kopen in Dubai? Neem vandaag nog contact op met onze experts.

‍