Overbevolking in appartementen in Dubai: hoe dit de vastgoedmarkt beïnvloedt

Als u een appartement in Dubai bezit of van plan bent er een te kopen, kunt u overbevolking niet negeren. Het aantal mensen dat daadwerkelijk in een appartement woont, is van invloed op de slijtage van het gebouw, de servicekosten, het regelgevingsrisico, de kwaliteit van de huurders en zelfs uw rendement op lange termijn. Dit is niet alleen een maatschappelijk vraagstuk. Het is een reële factor in uw beleggingsstrategie.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Waarom overbevolking nu op de radar staat

De afgelopen jaren heeft Dubai een snelle bevolkingsgroei en snel stijgende huurprijzen gekend. Uit een recente analyse blijkt dat de prijzen van woningen in Dubai in 2024 met ongeveer 19,1 procent zijn gestegen, terwijl de prijzen van appartementen met 18,9 procent zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar.

Tegelijkertijd blijkt uit berichten in de media dat de gemiddelde huurprijzen in veel segmenten met dubbele cijfers stijgen, met een stijging van de huurverlengingen met ongeveer 12 procent op jaarbasis begin 2024 en een verdere stijging van de vraagprijzen voor appartementen in 2025.

Tegen die achtergrond hebben de autoriteiten de handhaving op overvolle en onderverdeelde appartementen aangescherpt, waardoor deze kwestie nu duidelijk in het vizier van verhuurders en investeerders is gekomen.

Wat geldt als overbevolking in appartementen in Dubai?

Voordat u risico's kunt beoordelen, moet u weten waar de wettelijke grens ligt. Dubai heeft formele regels voor bewoning die bepalen wanneer een woning als overbevolkt wordt beschouwd.

Twee veelvoorkomende referentiepunten:

• Ruimtegebaseerde limiet
  
  • De regelgeving schrijft voor dat er in villa's en appartementen minimaal 5 vierkante meter ruimte per persoon beschikbaar moet zijn. Meer dan één persoon per 5 vierkante meter wordt beschouwd als overbevolking en een overtreding.
• Praktische richtlijnen voor gedeelde huisvesting
  
  • Sommige professionele managementbronnen vatten de typische veilige grenzen als volgt samen:
    
    • Studio: maximaal 2 personen
    • 1 slaapkamer: maximaal 4 personen
    • 2 slaapkamers: maximaal 6 personen
    • 3 slaapkamers: maximaal 9 personen

Alles wat verder gaat dan dit, vooral in combinatie met niet-goedgekeurde scheidingswanden, kan leiden tot boetes en zelfs uitzettingsbevelen.

Waarom bepaalde wijken overbevolkt raken

Overbevolking is niet gelijkmatig verdeeld over de stad. Het komt vooral voor op plaatsen waar economische druk en beperkingen in de woningvoorraad samenkomen.

Veelvoorkomende drijfveren:

• Snelle stijging van de huurprijzen
  
  • De sterke vraag en het beperkte aanbod in het middensegment hebben de huurprijzen snel doen stijgen, vooral sinds 2022. Sommige rapporten tonen aan dat de huurprijzen over een periode van 12 maanden met ongeveer 16 procent zijn gestegen.
• Beperkte betaalbare opties voor werknemers met een laag of gemiddeld inkomen
  
  • Veel arbeiders en dienstverleners wonen in oudere appartementenwijken en delen hun woning om de kosten te drukken.
• Informele onderverhuur
  
  • Hoofdhuurders of exploitanten zonder vergunning verhuren soms kamers of bedden zonder de juiste toestemming, vooral in oudere gebouwen.
• Bevolkingsgroei
  
  • De bevolking van Dubai is gestegen van 3,8 naar 4 miljoen inwoners, waardoor de druk op de bestaande woningen in bepaalde gebieden is toegenomen.

Voor investeerders betekent dit dat sommige gebouwen en microlocaties meer blootgesteld zijn aan het risico van overbevolking dan andere, vaak die met oudere voorraad, zwakker beheer en lagere gemiddelde huurprijzen.

Overheidsmaatregelen en beleidswijzigingen

De autoriteiten van Dubai hebben de handhaving van de regels inzake overbevolking en illegale gedeelde huisvesting zichtbaar opgevoerd, vooral sinds 2022.

Belangrijkste ontwikkelingen:

• Gemeentelijke inspecties
  
  • De gemeente Dubai heeft de inspecties in woonwijken geïntensiveerd om overtredingen te controleren en de veiligheid te handhaven, waaronder overbevolking en niet-goedgekeurde scheidingswanden.
• Hard optreden tegen illegale bewoning en scheidingsmuren
  
  • De autoriteiten hebben zich specifiek gericht op gescheiden units, die zij omschrijven als brand- en veiligheidsrisico's, en verwijderen actief illegale interne constructies.
• Registratie van medebewoners in Ejari
  
  • Huurders moeten nu alle medebewoners die langer dan een maand in een woning verblijven, registreren via Dubai REST. Ejari is uitgebreid en fungeert nu als een register voor elke woning.
• Boetes
  
  • Richtlijnen van vastgoedbeheerders en juridische bronnen geven aan dat overbevolking en ongeoorloofd delen kunnen leiden tot boetes vanaf ongeveer AED 10.000 (≈ USD 2.700) per overtreding, en hogere boetes voor herhaalde of ernstige gevallen.

Voor eigenaren is de boodschap simpel: als uw woning wordt gebruikt voor illegale gedeelde huisvesting, loopt u een reëel risico op het gebied van regelgeving, financiën en reputatie.

Hoe overbevolking de vraag naar huurwoningen en de prijzen verstoort

Overbevolking verandert hoe de vraag in de cijfers tot uiting komt, vooral in het lagere en middensegment van de appartementenmarkt.

Effecten die u moet kennen:

• Kunstmatig opgeblazen vraag naar kleine eenheden
  
  • Als een woning met 1 of 2 slaapkamers illegaal door veel mensen wordt bewoond, kan deze een hogere brutohuur opleveren dan een normale gezinshuur. Dat kan op papier een hoog rendement opleveren, maar is gebaseerd op niet-conform gebruik.
• Huurdruk in budgetwijken
  
  • Wanneer groepen agressief delen, stijgt de totale huur die ze zich kunnen veroorloven voor een kleine woning, wat de vraagprijzen in die micromarkt kan opdrijven. Naarmate de handhaving strenger wordt, kan een deel van die druk afnemen.
• Herbalansering naarmate handhaving toeneemt
  
  • Strengere inspecties en registratie van medebewoners kunnen sommige huurders ertoe aanzetten om naar woningen van de juiste grootte te verhuizen, waardoor de vraag verschuift van oudere gebouwen van lage kwaliteit naar woningen die beter aan de normen voldoen. Op termijn kan dit de huurprijsstijgingen aan de onderkant temperen en de vraag naar woningen in het middensegment ondersteunen.

Als uw rendement afhankelijk is van verhuur aan een overbevolkte situatie, is uw inkomstenstroom kwetsbaar voor regelgevende maatregelen. Dat is geen duurzame aanname voor het verstrekken van krediet.

Impact op de gezondheid van gebouwen en servicekosten

Te veel mensen in een unit oefenen druk uit op de bouwconstructie en gemeenschappelijke systemen, wat uiteindelijk terugkomt bij de eigenaren in de vorm van onderhouds- en servicekosten.

Veelvoorkomende problemen in overvolle gebouwen:

• Hoge slijtage aan liften, gangen en gemeenschappelijke ruimtes
• Grotere belasting van leidingen en elektrische systemen
• Vaker defecten aan koelmachines en airconditioningsystemen
• Verhoogde schoonmaak- en beveiligingslast

Verenigingen van eigenaren en beheerders kunnen hierop reageren door:

• Verhoging van de budgetten voor onderhoud en vervanging
• Aanpassing van servicekosten per vierkante meter om hogere kosten te dekken, onder voorbehoud van goedkeuring door RERA en het kader voor de servicekostenindex.

Voor u als belegger betekent dit dat overbevolking op termijn het netto rendement kan aantasten, zelfs als de brutohuur op het eerste gezicht aantrekkelijk lijkt.

Kwaliteit van huurders, leefbaarheid en reputatierisico

Het profiel van de huurders in een gebouw heeft niet alleen invloed op de huur die u ontvangt. Het bepaalt ook de aantrekkelijkheid bij verkoop en hoe gemakkelijk u later huurders van hogere kwaliteit kunt aantrekken.

Overvolle of sterk onderverdeelde gebouwen hebben vaak te maken met:

• Meer lawaai, voetgangersverkeer en overlast
• Beveiligingsuitdagingen en problemen met toegangscontrole
• Wrijving met families en langdurig verblijvende bewoners die rust en orde op prijs stellen

Daarentegen hebben gebouwen die regels voor bewoning en registratie van medebewoners handhaven, de neiging om:

• Trek huurders van betere kwaliteit aan die langer blijven
• Zorg voor schonere gemeenschappelijke ruimtes en een betere reputatie van de gemeenschap
• Er is een sterkere interesse in wederverkoop bij zowel eindgebruikers als rendementsgerichte beleggers.

Deze reputatie is van belang wanneer u uiteindelijk vertrekt. Kopers zullen een premie betalen voor gebouwen waar de mix van huurders en de kwaliteit van het beheer duidelijk zichtbaar zijn.

Wat dit betekent voor beleggers die gebouwen screenen

Wanneer u een appartement of een heel gebouw verzekert, is het risico op overbevolking een factor waar u actief naar moet zoeken en waarmee u rekening moet houden bij het bepalen van de prijs.

Praktische controles om toe te voegen aan uw due diligence:

• Neem contact op met de gebouwbeheerder of de vereniging van eigenaren.
  
  • Vraag rechtstreeks hoe de regels inzake bezetting worden gehandhaafd, hoe er wordt omgegaan met scheidingswanden en of er recentelijk overtredingen zijn geweest op het gebied van overbevolking.
• Loop op verschillende tijdstippen over het terrein
  
  • Controleer het gebruik van liften, het verkeer in gangen en het geluid tijdens piekuren. Overbevolking is vaak duidelijk zichtbaar op de begane grond.
• Inspecteer gemeenschappelijke ruimtes
  
  • Tekenen van overmatig gebruik, slecht onderhouden liften of constante rommel kunnen wijzen op overbevolking of tijdelijke bewoning.
• Controleer servicekosten en budgetten
  
  • Vergelijk de servicekosten met vergelijkbare gebouwen in dezelfde wijk met behulp van de RERA Service Charge Index en vraag hoeveel er wordt uitgegeven aan onvoorziene onderhoudskosten.
• Begrijp de mix van huurders
  
  • Als een gebouw wordt gedomineerd door korte huurcontracten, slaapplaatsen of informele onderverhuur, ga dan uit van een grotere managementinspanning en een hoger regelgevingsrisico.

Een gebouw dat vandaag een iets lager bruto rendement laat zien, maar een gedisciplineerd bezettingsbeleid hanteert, kan op termijn stabielere inkomsten van hogere kwaliteit opleveren.

Vooruitzichten op lange termijn: zal de overbevolking afnemen?

Vooruitkijkend zijn er verschillende krachten die de chronische overbevolking in appartementen in Dubai tegengaan:

• Voortgezette handhaving
  
  • Inspecties, boetes en registratie van medebewoners nemen toe, vooral na opvallende incidenten met gescheiden flats en brandveiligheidsproblemen.
• Digitalisering van regelgeving
  
  • Nu Ejari en Dubai REST uitgebreide gegevens over bewoning bijhouden, wordt het moeilijker om grote aantallen niet-geregistreerde bewoners in één woning te verbergen.
• Nieuw aanbod en marktaanpassing
  
  • Naarmate meer middenklassewoningen worden opgeleverd en de huurprijzen in sommige gebieden stabiliseren, zou de druk die tot extreme woningdeling leidt kunnen afnemen, vooral als verhuurders hun verwachtingen aanpassen op basis van de werkelijke betaalbaarheid voor huurders.

Als belegger betekent dit dat u uw vijf- of tienjarenplan niet moet baseren op de huidige overvolle huurmarkt. De trend is dat er steeds meer gereguleerde en veiligere huurwoningen komen.

Checklist voor beleggers met betrekking tot het risico van overbevolking

Wanneer u een investering in een appartement in Dubai beoordeelt, voeg dan deze vragen toe aan uw checklist:

• Voldoet het gebouw aan de regel van 5 vierkante meter per persoon en aan de richtlijnen voor redelijke bezetting per type eenheid?
• Hoe actief is de vereniging van eigenaren of beheerder bij het verwijderen van illegale scheidingswanden en het handhaven van regels?
• Zijn alle medebewoners daadwerkelijk geregistreerd in Ejari en voldoet de verhuurder aan de huidige regels voor het melden van co-living?
• Zijn de servicekosten in overeenstemming met vergelijkbare gebouwen, of worden ze opgeblazen door voortdurende reparaties?
• Is het rendement dat u wordt getoond gebaseerd op een legale huurovereenkomst voor een eengezinswoning, of op overbevolking die bij een gemeentelijke inspectie zou kunnen verdwijnen?

Als een pand niet aan deze criteria voldoet, moet u een hogere risicopremie eisen, harder onderhandelen of verder zoeken.

Conclusie: Overbevolking in appartementen in Dubai 

De overbevolking van appartementen in Dubai heeft een directe invloed op de gezondheid van gebouwen, de stabiliteit van huurinkomsten, de inflatie van servicekosten en regelgevingsrisico's. 

Voor u als investeerder is het het veiligst om de voorkeur te geven aan gebouwen en verhuurders die de regels voor bewoning respecteren, medebewoners registreren en geen scheidingswanden plaatsen. Dat soort discipline trekt doorgaans betere huurders aan, beschermt uw vermogen en behoudt de exitwaarde in een markt waar naleving en datatransparantie alleen maar belangrijker worden.

Neem contact met ons op voor advies en om de beste woning voor uw investering te vinden.

Veelgestelde vragen

Hoe kan ik voor de aankoop vaststellen of een gebouw te kampen heeft met overbevolking?
Controleer de gemeenschappelijke ruimtes tijdens de spitsuren, praat met het gebouwbeheer en bekijk de hoogte van de servicekosten en de onderhoudsgeschiedenis. Overmatig gebruik van liften, rommelige gangen en ongewoon hoge slijtage zijn vaak tekenen van overbevolking.

Heeft overbevolking invloed op mijn mogelijkheden om een woning te verhuren?
Ja. Illegale overbevolking kan leiden tot boetes en uitzettingsbevelen, waardoor de huurinkomsten worden verstoord. Gebouwen die bekend staan om overbevolking trekken ook huurders van mindere kwaliteit aan en vereisen meer beheerinterventies.

Kunnen verhuurders een boete krijgen als huurders zonder toestemming een woning overbevolken?
Dat kan. Zelfs als de verhuurder hiervan niet op de hoogte is, kunnen autoriteiten boetes opleggen voor overtredingen in de woning. U moet duidelijke bepalingen over bewoning opnemen in de huurovereenkomst en periodieke controles uitvoeren.

Is co-living toegestaan in Dubai?
Ja, co-living en gedeelde accommodatie zijn toegestaan wanneer de bezettingsregels worden nageleefd en alle bewoners zijn geregistreerd via Ejari of Dubai REST. Er ontstaan alleen problemen wanneer de bezetting de wettelijke limieten overschrijdt of wanneer er zonder toestemming scheidingswanden worden geplaatst.

Heeft overbevolking invloed op de verkoopwaarde?
Indirect wel. Gebouwen met chronische overbevolking hebben vaak hogere servicekosten, meer onderhoudsproblemen en een slechtere reputatie bij huurders, wat de vraag van kopers kan verminderen en de verkoopprijs kan beïnvloeden.

Zal overbevolking in de toekomst minder vaak voorkomen?
Waarschijnlijk wel. Strengere handhaving, verplichte registratie van medebewoners en nieuw aanbod in het middensegment zullen naar verwachting illegaal delen op termijn terugdringen. Beleggers moeten niet rekenen op hoge huurinkomsten als gevolg van overbevolking.

Overweegt u om te investeren in Dubai? Neem vandaag nog contact op met onze experts.