Buy-To-Let in Dubai: een benadering van investeren in huurwoningen

Strategieën voor het kopen om te verhuren in stabiele markten zoals Dubai kunnen goede investeringsmogelijkheden bieden wanneer ze zijn gebaseerd op de vraag naar huurwoningen, de liquiditeit van activa en een kapitaalpositie op lange termijn. Voor beleggers die dit met discipline benaderen, biedt de woningmarkt van Dubai een combinatie van inkomstenpotentieel, wereldwijde vraag naar huurwoningen en een regelgevend kader dat is ontworpen om internationaal kapitaal aan te trekken.

Lees verder om meer te weten te komen over hoe buy-to-let-strategieën voor de markt in Dubai u kunnen helpen uw volgende investering in huurvastgoed tot een succes te maken. U leert welke soorten vastgoed en locaties geschikt zijn voor verhuurstrategieën, hoe serieuze beleggers rendementen en kosten evalueren en hoe u veelgemaakte fouten kunt vermijden die het rendement ondermijnen.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Wat 'kopen om te verhuren' in Dubai in de praktijk betekent

De term verwijst naar het kopen van onroerend goed met als voornaamste doel het genereren van huurinkomsten, in plaats van persoonlijk gebruik. Hoewel waardestijging een belangrijke overweging blijft, ligt de focus op:

• Constante vraag van huurders
• Voorspelbare huurinkomsten
• Liquiditeit van activa bij uitstap
• Netto rendement na kosten

In tegenstelling tot sommige markten vereist Dubai geen aparte juridische structuur of speciale hypotheekcategorie om een buy-to-let-strategie toe te passen. Residentiële eigendommen kunnen over het algemeen vrij worden verhuurd, met inachtneming van de standaardregistratie- en huurregels.

Waarom Dubai investeerders blijft aantrekken

De aantrekkingskracht van Dubai als markt voor koopwoningen is eerder structureel dan cyclisch.

Belangrijke factoren zijn onder meer:

• Een grote expatgemeenschap die afhankelijk is van huurwoningen: Ongeveer 85-90% van de bevolking van Dubai bestaat uit expats, en het merendeel van deze groep huurt in plaats van te kopen, waardoor er een structureel door huurwoningen gedreven woningmarkt is ontstaan.
• Sterke vraag van professionals, gezinnen en zakelijke huurders: de bevolkingvan Dubai bereikte in 2025 ongeveer 4 miljoen inwoners, een groei van meer dan 230.000 inwoners in het afgelopen jaar, wat wijst op een aanhoudende vraag naar woningen in alle huursegmenten.
• Recordtransactievolumes duiden op liquiditeit: Dubai registreerde in 2024 meer dan 200.000 vastgoedtransacties, met een totale verkoopwaarde van meer dan 600 miljard AED (1,6 miljard USD), wat een van de meest liquide vastgoedmarkten ter wereld weerspiegelt.
• Geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting voor individuele eigenaren: Dubai heft geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting op residentieel vastgoed, wat betekent dat eigenaren geen terugkerende belasting betalen op basis van de waarde van het onroerend goed, zoals gebruikelijk is in veel westerse markten. 
• Geen inkomstenbelasting op huurinkomsten: Particuliere vastgoedeigenaren in Dubai zijn niet onderworpen aan inkomstenbelasting op huurinkomsten, waardoor zij hun huurinkomsten kunnen behouden zonder belastingaftrek in de VAE.
• Transparante eigendoms- en registratiesystemen: Het Dubai Land Department registreert alle eigendomsrechten en overdrachten via een gecentraliseerd systeem dat prijstransparantie, juridische duidelijkheid en een formeel eigendomsregister ondersteunt dat het vertrouwen geniet van kopers en kredietverstrekkers.

Voor veel beleggers fungeert Dubai als een markt met rendement en groei in plaats van een puur speculatieve markt, mits de activa zorgvuldig worden geselecteerd.

Vastgoedtypes die het meest geschikt zijn om te kopen en te verhuren

Niet alle soorten onroerend goed presteren even goed als huurinvesteringen. Succesvolle strategieën voor het kopen om te verhuren richten zich meestal op activa die aantrekkelijk zijn voor een breed publiek en beheersbare exploitatiekosten hebben.

Appartementen

Appartementen zijn het meest voorkomende vastgoedobject om te kopen en te verhuren in Dubai vanwege de lagere instapprijzen en de hoge omzet aan huurders.

Ze zijn doorgaans geschikt voor:

• Professionals en koppels
• Expatriates voor korte tot middellange termijn
• Zakelijke huurovereenkomsten

Bij het beoordelen van de verwachte prestaties is het altijd belangrijk om rekening te houden met appartementenmarkten waar veel vraag naar is.

Rijtjeshuizen en villa's

Villa's en herenhuizen zijn kapitaalintensiever, maar kunnen stabiele huurinkomsten opleveren van gezinnen die voor langere termijn huren.

Ze werken meestal het beste in:

• Masterplan-gemeenschappen
• Gebieden met scholen, parken en infrastructuur
• Locaties met een beperkt concurrerend aanbod

Hoe beleggers kansen beoordelen

Professionele beleggers benaderen buy-to-let-strategieën voor onroerend goed in Dubai als een op cijfers gebaseerde exercitie in plaats van een levensstijlbeslissing.

Huurrendement

Het huurrendement meet de jaarlijkse huur als percentage van de aankoopprijs. In Dubai bedraagt het bruto rendement op woningen gemiddeld ongeveer 6,7%, afhankelijk van de locatie, de grootte van de eenheid en het vraagprofiel.

Kleinere appartementen in gebieden met een hoge omzet laten vaak een hoger rendement zien, terwijl toplocaties misschien een lager rendement opleveren, maar wel een sterkere kapitaalbestendigheid op de lange termijn hebben.

Netto-opbrengst (wat echt belangrijk is)

Netto-opbrengst is goed voor:

• Servicekosten: Jaarlijkse servicekosten, vastgesteld op basis van het aantal vierkante meter en sterk variërend per gebouw en voorzieningen, kunnen het netto rendement aanzienlijk verminderen, met name in torens met uitgebreide faciliteiten of merkcomponenten.
• Onderhoud: Routinematige reparaties, slijtage en periodieke upgrades moeten jaarlijks worden begroot, aangezien uitgesteld onderhoud van invloed kan zijn op de tevredenheid van huurders, de huurprijzen en de uiteindelijke verkoopwaarde.
• Vastgoedbeheer: Professionele beheerkosten, die doorgaans worden berekend als een percentage van de jaarlijkse huur of als een vast bedrag, verminderen het netto-inkomen, maar kunnen de stabiliteit van de bezettingsgraad, de kwaliteit van de huurders en de naleving van de regels verbeteren.
• Leegstandperiodes: Zelfs in gebieden waar veel vraag is, hebben de meeste woningen korte leegstandperiodes tussen huurcontracten. Bij een conservatieve risicobeoordeling moet daarom worden uitgegaan van enige jaarlijkse leegstand in plaats van 100% bezetting.
• Hypotheekrente (indien van toepassing): Bij aankopen met hefboomwerking kunnen hypotheekrente en daarmee samenhangende bankkosten het nettorendement aanzienlijk drukken, met name in een omgeving met hogere rentevoeten of bij kortere houdperiodes.

Veel beginnende beleggers richten zich op de nominale rendementen en onderschatten de invloed van de exploitatiekosten op het werkelijke rendement.

Financiering voor een buy-to-let-aanpak in Dubai

Dubai kent geen apart systeem voor 'hypotheken voor verhuurdoeleinden', zoals in sommige andere landen het geval is. Investeerders maken doorgaans gebruik van standaard hypotheekproducten voor woningen.

Belangrijke overwegingen zijn onder meer:

Status en woonplaats van de koper

• Inwoners versus niet-inwoners: Inwoners komen over het algemeen in aanmerking voor hogere loan-to-value (LTV)-ratio's en concurrerendere tarieven dan niet-inwoners.
• Visumstatus: Een verblijfsvergunning voor langere duur (inclusief Golden Visa) kan de bereidheid van banken en de verwerkingssnelheid verbeteren, hoewel dit niet verplicht is.

Loan-to-Value (LTV) limieten

• Bewoners: Doorgaans tot 80% LTV voor eerste woningen onder de wettelijke drempels, met lagere maxima voor woningen met een hogere waarde.
• Niet-ingezetenen: vaak begrensd tot ongeveer 50%–60% LTV, afhankelijk van de bank en het type onroerend goed.
• Extra eigenschappen: Er kunnen lagere LTV's gelden als je al vastgoed hebt in de VAE.

Geschiktheid van onroerend goed

• Voltooid versus op plan: Hypotheken zijn gemakkelijker verkrijgbaar voor voltooide, opgeleverde woningen; financiering op plan is beperkt en afhankelijk van de projectontwikkelaar.
• Goedgekeurde projecten: Banken houden lijsten bij van goedgekeurde gebouwen en projectontwikkelaars. Vastgoed dat niet op deze lijsten staat, komt mogelijk niet in aanmerking.
• Vrij eigendom: De woning moet zich in een aangewezen gebied voor vrij eigendom of in aanmerking komende langetermijnhuur bevinden.

Huurintentie en acceptatie

• Geen aparte hypotheek voor verhuur: banken in Dubai gebruiken standaard hypotheken voor woningen, zelfs voor huurwoningen.
• Inkomensbeoordeling: Banken beoordelen doorgaans uw persoonlijke inkomen in plaats van de verwachte huurinkomsten, hoewel de verwachte huur als aanvullende ondersteuning kan worden beschouwd.
• Betaalbaarheidsratio's: maandelijkse schuldverplichtingen moeten binnen de vastgestelde grenzen ten opzichte van het inkomen vallen.

Rentevoeten en structuur

• Rentetarieven: De meeste hypotheken hebben een variabele rente, gekoppeld aan EIBOR of interne benchmarks van de bank.
• Rentevoet: De rentevoeten fluctueren naargelang de marktomstandigheden en het profiel van de kredietnemer; een conservatieve modellering is essentieel.
• Renteherzieningen: begrijp hoe vaak de rente wordt herzien en hoe veranderingen de cashflow beïnvloeden.

Kosten en vooraf te betalen kosten

• Arrangementskosten: Doorgaans ongeveer 1% van het geleende bedrag.
• Hypotheekregistratie: 0,25% van de waarde van de lening, te betalen aan het Dubai Land Department.
• Taxatiekosten: Meestal een vast bedrag, vaak enkele duizenden dirhams.
• Juridische of verwerkingskosten: kunnen van toepassing zijn, afhankelijk van de bank en de complexiteit.

Zelfs kopers die contant betalen, moeten financieringsscenario's modelleren om de opportuniteitskosten en het hefboomeffect te begrijpen. 

Kosten waarmee u rekening moet houden

Strategieën voor het kopen om te verhuren in Dubai werken alleen goed als alle kosten vooraf bekend zijn.

Typische kosten zijn onder meer:

• Overdrachtskosten Dubai Land Department (4% van de aankoopprijs)
• Makelaarscommissies
• Jaarlijkse servicekosten
• Onderhouds- en beheerskosten
• Hypotheekrente en bankkosten

Het negeren van deze kosten is een van de meest voorkomende redenen waarom investeringen in huurwoningen ondermaats presteren.

Kortetermijnverhuur versus langetermijnverhuur

Beleggers moeten ook kiezen tussen:

• Langetermijnverhuur, die stabiliteit en een lagere beheersintensiteit biedt
• Kortetermijnverhuur of vakantieverhuur, wat het bruto-inkomen kan verhogen, maar waarvoor een vergunning, actief beheer en tolerantie voor inkomensschommelingen vereist zijn.

De juiste aanpak hangt af van de locatie, de bouwvoorschriften en de risicotolerantie van de investeerder.

Veelgemaakte fouten bij het kopen van vastgoed om te verhuren in Dubai

Zelfs in een verhuurdersvriendelijke markt kunnen vermijdbare fouten het rendement aanzienlijk verminderen.

Typische valkuilen zijn onder meer:

• Kopen op basis van verwachte opbrengsten in plaats van werkelijke huurvergelijkingen: Beleggers overschatten vaak het rendement wanneer ze zich baseren op marketingprognoses in plaats van op huidige ondertekende huurovereenkomsten en recente huurtransacties voor vergelijkbare eenheden in hetzelfde gebouw of dezelfde gemeenschap.
• Onderschatting van servicekosten en leegstandsrisico: De nettoprestaties lijden onder het feit dat kopers uitgaan van volledige bezetting en servicekosten over het hoofd zien, die zelfs tijdens korte leegstandsperiodes tussen huurcontracten de inkomsten aanzienlijk kunnen verminderen.
• Kiezen voor woningen met beperkte aantrekkingskracht voor huurders: Woningen met een onhandige indeling, slecht uitzicht, onhandige toegang of beperkende bouwvoorschriften kunnen moeite hebben om huurders aan te trekken, ondanks dat ze op papier aantrekkelijk geprijsd lijken.
• Overmatige hefboomwerking zonder marge voor renteschommelingen: Overmatige hefboomwerking laat weinig ruimte voor renteverhogingen of inkomensverstoringen, waardoor anderszins rendabele buy-to-let-investeringen onder veranderende marktomstandigheden veranderen in activa met een negatieve cashflow.

Strategieën voor het kopen om te verhuren worden meer bepaald door discipline dan door markttiming.

Laatste gedachten

Een solide buy-to-let-aanpak voor een woning in Dubai kan lucratieve resultaten opleveren voor beleggers die onroerend goed beschouwen als een activa die op lange termijn inkomsten genereert in plaats van als een speculatieve transactie. De sterke vraag naar huurwoningen, fiscale efficiëntie en markttransparantie bieden een solide basis, maar de resultaten zijn sterk afhankelijk van de selectie van activa en kostenbeheersing.

Als u zich richt op de vraag van huurders, realistische rendementen en nettorendementen in plaats van op de krantenkoppen, kan Dubai een belangrijke rol spelen in een gediversifieerde vastgoedportefeuille.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Veelgestelde vragen

Kunnen buitenlanders investeren in vastgoed om te verhuren in Dubai?
Ja, buitenlandse investeerders kunnen legaal vastgoed kopen en verhuren in aangewezen vrije grondgebieden, met eigendomsrechten die volledige verhuur, wederverkoop en erfenis toestaan, onder voorbehoud van standaard registratieregels. Een volledige stapsgewijze handleiding over hoe u kunt investeren in onroerend goed in Dubai kan u op weg helpen.

Wordt huurinkomsten belast in Dubai?
Nee, individuele vastgoedeigenaren zijn niet onderworpen aan personenbelasting op huurinkomsten uit woningen, wat het nettorendement aanzienlijk kan verbeteren in vergelijking met veel andere wereldwijde markten.

Welke huuropbrengsten zijn realistisch in Dubai?
De bruto huuropbrengsten variëren doorgaans van ongeveer 5% tot 8%, waarbij kleinere appartementen in middenklasse- of drukbezochte wijken vaak beter presteren dan appartementen op toplocaties.

Heb ik een verblijfsvergunning nodig om een woning te kopen om te verhuren?
Nee, een verblijfsvergunning is niet vereist om onroerend goed te kopen in Dubai, hoewel het bezit van in aanmerking komend onroerend goed kan bijdragen aan het in aanmerking komen voor bepaalde langetermijnvisumopties.

Is 'kopen om te verhuren' beter dan 'flipping' in Dubai?
Kopen om teverhuren geeft prioriteit aan terugkerende huurinkomsten en langetermijnbezit, terwijl flipping zich richt op kortetermijnwinsten bij wederverkoop. Welke aanpak beter is, hangt af van uw kapitaalhorizon, risicotolerantie en betrokkenheidsniveau.

Neem vandaag nog contact met ons op om uw buy-to-let-investering te structureren.