Onroerend goed Verenigde Arabische Emiraten: belangrijke trends, hotspots en voorspellingen

De Verenigde Arabische Emiraten (VAE) hebben hun status als wereldwijde vastgoedgrootmacht versterkt en trekken op ongekende schaal kapitaal en inwoners aan. Van de recordbrekende transactievolumes in Dubai tot de gestage, kwaliteitsgerichte groei van de villamarkt in Abu Dhabi en de door toerisme aangestuurde boom in Ras Al Khaimah: de vastgoedsector van het land trekt internationale aandacht.

Als investeerder hebt u te maken met een dynamische markt die wordt ondersteund door een duidelijk overheidsbeleid, een groeiende bevolking en een zeer gunstige belastingstructuur. Gezien het enorme toekomstige aanbod en de complexe cycli is nauwkeurige, actuele kennis echter essentieel voor succes.

Deze uitgebreide gids biedt een strategisch stappenplan: we analyseren de structurele trends die de prestaties bepalen, identificeren de bewezen en opkomende hotspots waar kapitaal naartoe stroomt en geven deskundige voorspellingen om u te helpen uw portefeuille te positioneren.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

De huidige situatie van onroerend goed in de VAE

De VAE is voor veel regionale en mondiale beleggers uitgegroeid van een 'interessante opkomende markt' tot een kernbelegging. Alleen al in Dubai bedroegen de vastgoedtransacties in de eerste helft van 2025 ongeveer 431 miljard AED (≈ 116,37 miljard USD) voor meer dan 125.000 transacties, een stijging van ongeveer 25 tot 26 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. (Persbureau van de regering van Dubai) 

De woningmarkt in Abu Dhabi is ook sterk geweest, met sommige indices die een jaarlijkse stijging van de woningprijzen van meer dan 15 procent in 2025 laten zien en villa's die meer dan 14 procent stijgen ten opzichte van vorig jaar.

Als investeerder betekent dit dat u te maken hebt met een regio met een aanzienlijke diepgang, een groeiende bevolking en duidelijke beleidsondersteuning, maar ook met cyclische risico's en toekomstige aanbodfactoren waarmee u rekening moet houden.

Belangrijke trends die de vastgoedmarkt in de VAE beïnvloeden

De eerste stap is om te begrijpen wat de prestaties in de Emiraten drijft. Verschillende structurele trends werken in uw voordeel.

• Bevolkingsgroei en immigratie
  
  • De bevolking van Dubai is de grens van 4 miljoen inwoners gepasseerd, waarbij expats het grootste deel van de vraag naar zowel huur- als koopwoningen voor hun rekening nemen.
• Hervormingen op het gebied van visa en verblijfsvergunningen
  
  • Gouden visa, langdurig verblijf en flexibele arbeidsregels hebben ervoor gezorgd dat meer mensen de VAE als een langdurige basis beschouwen in plaats van een korte uitzending.
• Luxe en ultra-prime momentum
  
  • Dubai blijft aan of nabij de top staan van wereldwijde ranglijsten voor de groei van de prijzen van eersteklas vastgoed en transacties met een hoge waarde.
• Dominantie van off-plan
  
  • Off-planverkopen vormen een aanzienlijk deel van de activiteit in zowel Dubai als Abu Dhabi, ondersteund door escrow-regelgeving en sterke ontwikkelaarsmerken.
• Investeringen in toerisme en entertainment
  
  • Grote horecaprojecten, met name in Ras Al Khaimah, veranderen het investeringslandschap.

Deze krachten beïnvloeden zowel de huur- als de verkoopmarkt en helpen verklaren waarom de rendementen en kapitaalwaarden zich sinds 2021 zo hebben ontwikkeld.

Dubai: schaalgrootte, liquiditeit en rendement

Dubai is de motor achter de vastgoedontwikkeling in de Verenigde Arabische Emiraten. Als u in één emiraat investeert, begint u waarschijnlijk hier.

Recente hoogtepunten zijn onder meer:

• Transactiewaarde van ongeveer 431 miljard AED (≈ USD 116,37 miljard) in de eerste helft van 2025, een stijging van ongeveer 25 procent op jaarbasis
• Meer dan 125.000 transacties in dezelfde periode
• Alleen al in de eerste helft van 2025 komen er ongeveer 59.000 nieuwe beleggers op de markt.

In het onderzoek Destination Dubai 2025 worden de rendementen op woningen beschreven als over het algemeen stabiel, met appartementen die doorgaans tussen de 5 en 7 procent liggen en villa's en herenhuizen tussen de 4,5 en 6 procent.

Voor u maakt die combinatie van diepgang, rendement en wereldwijde zichtbaarheid Dubai tot de belangrijkste rendements- en handelsmarkt in de VAE.

Abu Dhabi: stabiliteit, villa's en culturele centra

De woningmarkt van Abu Dhabi is kleiner dan die van Dubai, maar is stilletjes sterk gebleven, met name in villa- en culturele wijken.

Belangrijkste punten uit recente beoordelingen:

• Jaarlijkse stijging van de woningprijzen in sommige indexen boven 15 procent in 2025, waarbij zowel appartementen als villa's een stijging met dubbele cijfers laten zien.
• Vooral villa's hebben sinds 2020 beter gepresteerd dan andere woningtypen. In een rapport van Knight Frank wordt vermeld dat villa's sinds het eerste kwartaal van 2020 meer dan 40 procent in waarde zijn gestegen.
• Ongeveer 400.000 wooneenheden tegen de eerste helft van 2025, waarbij de vraag sneller groeit dan het aanbod en de verkoop op plan meer dan de helft van de transacties uitmaakt in sommige momentopnames.

De hotspots van Abu Dhabi worden gedreven door lifestyle en cultuur. Op Saadiyat Island zijn de gemiddelde prijzen van villa's in 2024 met ongeveer 26 procent gestegen, en Yas Island blijft vermogende kopers aantrekken die zich aangetrokken voelen tot de recreatieve infrastructuur en scholen.

Abu Dhabi is vooral geschikt voor investeerders die op zoek zijn naar stabiliteit, een sterke vraag van eindgebruikers en minder speculatieve volatiliteit.

Ras Al Khaimah: toerisme, Wynn Resort en groei in een vroeg stadium

Ras Al Khaimah (RAK) staat in de schijnwerpers vanwege Al Marjan Island en het geïntegreerde resortproject Wynn.

Recente analyses tonen aan:

• Een gepland resort op Wynn Al Marjan Island ter waarde van ongeveer 4 tot 5,1 miljard dollar, dat volgens planning in 2027 zijn deuren zal openen.
• Verwachtingen dat RAK tegen 2030 jaarlijks ongeveer 5,5 miljoen bezoekers zal ontvangen, wat neerkomt op bijna 10 procent van het totale aantal internationale bezoekers aan de VAE.

Ontwikkelaars en adviesbureaus stellen dat dit de waarde van grond en appartementen op en rond Al Marjan Island al doet stijgen. Voor investeerders biedt RAK:

• Vrij eigendomsrecht voor buitenlandse kopers in aangewezen zones
• Lagere ticketprijzen dan Dubai of Abu Dhabi voor aandelen aan het water
• Hoger opwaarts risico, maar ook volatiliteit in een vroeger stadium en afhankelijkheid van de uitvoering van het toerisme

Als u vroeg wilt instappen in een door toerisme gedreven verhaal, dan is RAK zeker het bekijken waard.

Andere Emiraten: Betaalbaarheid en forensenmarkten

Sharjah, Ajman en andere noordelijke emiraten spelen een belangrijke ondersteunende rol als betaalbare markten en markten voor forenzen.

Je ziet meestal:

• Lagere prijs per vierkante meter dan Dubai en Abu Dhabi
• Sterke vraag van inwoners die in Dubai werken, maar de voorkeur geven aan lagere woonlasten
• Evoluerende opties voor eigendom en langdurige pacht voor buitenlandse kopers in aangewezen projecten

Deze emiraten trekken doorgaans rendementsgerichte beleggers aan die bereid zijn iets minder liquiditeit te accepteren in ruil voor toegankelijke instapkoopprijzen en een stabiele lokale vraag naar huurwoningen.

Hotspots voor investeerders

Om dit praktischer te maken, volgt hier hoe veel beleggers momenteel hun shortlists samenstellen.

In Dubai zijn veelvoorkomende doelgebieden onder andere:

• Dubai Hills Estate voor gezinsvilla's, herenhuizen en appartementen in het midden- tot hogere middensegment
• Palm Jumeirah voor luxe en ultra-prime villa's en appartementen
• Business Bay en Downtown voor appartementen in het centrum en gemengd gebruik
• JVC en JLT voor waarde en huuropbrengst
• Emaar Beachfront en Bluewaters voor appartementen aan het water en vraag vanuit de horeca

In Abu Dhabi richt de aandacht van investeerders zich op:

• Saadiyat Island voor villa's en luxe appartementen verbonden aan culturele instellingen en stranden
• Yas Island voor vastgoed dat verbonden is met recreatie- en motorsportattracties
• Al Raha Beach voor gemeenschappen aan het water met goede verbindingen

In RAK ligt de focus op:

• Al Marjan Island en de omliggende kustgebieden zullen profiteren van het geïntegreerde resort van Wynn, nieuwe hotels en ondersteunende infrastructuur.

Je moet je eigen strategie op deze kaarten leggen en ze indelen in rendementsspelers, groeispelers en lifestyle-aandelen.

Trends in huurrendementen in de Verenigde Arabische Emiraten

Het rendement is een van de redenen waarom de VAE zich onderscheidt. Hoewel het rendement varieert per gebouw en micro-locatie, zijn er enkele algemene patronen die u als leidraad kunnen dienen.

• Dubai
  
  • Appartementen: vaak 5 tot 7 procent bruto, met sommige middensegmenten iets hoger
  • Villa's en herenhuizen: volgens het rapport Destination Dubai 2025 van Knight Frank grofweg tussen de 4,5 en 6 procent. 
• Abu Dhabi
  
  • De rendementen variëren per gebied. Sommige middenklassewijken kunnen qua rendement concurreren met Dubai, terwijl eersteklas culturele en waterfrontlocaties meer groei en stabiliteit bieden.
• Noordelijke emiraten
  
  • Vaak hogere brutorendementen door lagere aankoopprijzen, maar met minder liquiditeit en vaak een hogere beheerintensiteit.

Wanneer u vergelijkt, moet u altijd servicekosten, beheerskosten en realistische aannames voor leegstand verrekenen.

Off-plan versus klaar voor bewoning in de Emiraten

Off-plan is een groot verhaal geworden in de hele VAE, vooral in Dubai en Abu Dhabi.

• Dubai
  
  • Off-planverkopen nemen een groot deel van de transacties voor hun rekening. Uit gegevens van Knight Frank blijkt dat er in het tweede kwartaal van 2025 meer dan 51.000 woningen zijn verkocht in Dubai, waarbij off-planverkopen opnieuw een grote rol speelden.
  • Escrow-voorschriften en strikte projectregistratie ondersteunen de bescherming van kopers.
• Abu Dhabi
  
  • Off-plan was goed voor ongeveer 68 procent van de transacties in een momentopname van het derde kwartaal van 2025, wat wijst op een sterk toekomstig aanbod en co
• RAK en andere
  
  • Off-plan is nauw verbonden met toeristische ontwikkelingen, vooral rond Al Marjan Island.

Kant-en-klare vastgoedobjecten blijven belangrijk voor beleggers die op zoek zijn naar onmiddellijke huurinkomsten, hypothecaire mogelijkheden vanaf dag één en duidelijk inzicht in servicekosten en werkelijke huurprijzen.

Regelgevingsvoordelen voor buitenlandse investeerders

Een van de belangrijkste redenen waarom internationale investeerders voor de VAE kiezen, is de regelgeving voor onroerend goed.

De belangrijkste voordelen zijn:

• Geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting op woningen
• Geen inkomstenbelasting op huurinkomsten voor particulieren
• Geen speciale vermogenswinstbelasting op typische individuele onroerendgoedverkopen
• Vrij eigendomsrecht voor buitenlanders in aangewezen gebieden krachtens wetten zoals Dubai Law No. 7 van 2006
• Escrow-bescherming voor off-plan volgens federale en emiraat-regelgeving
• Verblijfsvergunning en Golden Visa-opties gekoppeld aan drempels voor eigendom van onroerend goed, zoals AED 750.000 (≈ USD 204.220) voor sommige investeerdersvisa en AED 2.000.000 (≈ USD 544.588) voor Golden Visa's.

Voor u betekent dit dat u kunt plannen op basis van transparante eenmalige aankoopkosten en servicekosten in plaats van jaarlijkse onroerendgoedbelasting.

Voorspellingen voor 2025–2026: groei, afkoeling en segmentatie

Voor de toekomst kunt u eerder een meer gefragmenteerd beeld verwachten dan een uniforme groei.

Verschillende vooruitzichten suggereren:

• Na aanzienlijke prijsstijgingen sinds 2022 verwachten sommige analisten, waaronder Fitch, mogelijke prijsdalingen tot ongeveer 15 procent tot eind 2025 en 2026 in delen van Dubai, gedreven door een groot aanbod van nieuwe woningen. 
• Top- en ultra-toplocaties, evenals projecten met bouwvertragingen, kunnen stabielere prijzen kennen in vergelijking met meer gestandaardiseerde voorraad. 
• De onafhankelijke fundamentele factoren en het afgemeten aanbod van Abu Dhabi kunnen bijdragen aan aanhoudende stabiliteit, met name in belangrijke villawijken. 
• De vraag naar vastgoed in Ras Al Khaimah zal waarschijnlijk nauw samenhangen met de voortgang en marketing van het Wynn-resort en bredere toeristische ambities, met mogelijk volatiliteit als de verwachtingen veranderen.

Met andere woorden, de VAE blijft aantrekkelijk, maar u moet selectiever zijn wat betreft segment, locatie en projectontwikkelaar.

Wat dit betekent voor uw beleggingsstrategie

Om dit in daden om te zetten, moet je denken in termen van een portefeuille voor de hele VAE in plaats van een enkele stad.

Praktische stappen:

• Gebruik Dubai als uw liquiditeits- en rendementsanker
  
  • Focus op gevestigde gemeenschappen met een sterke verhuurgeschiedenis en transparante servicekosten.
• Voeg Abu Dhabi toe voor stabiliteit en zichtbaarheid van villa's
  
  • Saadiyat en Yas Island kunnen meer speculatieve posities in Dubai compenseren.
• Beschouw RAK als een optionele groeisatelliet
  
  • Neem voorzichtig vroege posities in op Al Marjan Island en aanverwante toeristische districten als uw risicotolerantie dat toelaat.
• Altijd de cyclus verzekeren
  
  • Houd rekening met een mogelijke prijsmatiging in 2025-2026, baseer rendementen op duurzame huurprijzen en weersta de verleiding om te investeren in verwachtingen van piekprijzen.

Als u uw bezit afstemt op duidelijke inkomsten- en waardestijgingsfuncties en locaties kiest met een groot aantal eindgebruikers, kan de VAE dienen als een langetermijnpijler van uw wereldwijde vastgoedallocatie die fiscaal efficiënt is.

Neem contact met ons op voor advies en om de beste woning voor uw investering te vinden.

Veelgestelde vragen

Is de VAE nog steeds een goede markt voor buitenlandse vastgoedbeleggers?
Ja. De sterke bevolkingsgroei, hoge transactievolumes, bedrijfsvriendelijk beleid en het ontbreken van jaarlijkse onroerendgoedbelasting maken de VAE nog steeds aantrekkelijk voor zowel rendements- als kapitaalgroeistrategieën.

Welk emiraat biedt momenteel het beste huurrendement?
Dubai biedt doorgaans het hoogste rendement op appartementen, vaak tussen 5 en 7 procent, afhankelijk van de wijk. Sommige middenklassewijken in Abu Dhabi en delen van Ras Al Khaimah bieden ook concurrerende rendementen.

Zijn off-plan eigendommen in de VAE veiliger in vergelijking met andere markten?
De VAE heeft strenge escrow-wetten die ontwikkelaars verplichten om betalingen van kopers op gereguleerde rekeningen te plaatsen die gekoppeld zijn aan de voortgang van de bouw. Dit kader heeft off-plan aankopen veel veiliger gemaakt dan in veel andere markten wereldwijd.

Zullen de vastgoedprijzen in de VAE dalen in 2025-2026?
Sommige analisten voorspellen een matiging of daling in segmenten met een overaanbod, met name in middenklassewijken in Dubai. Topwijken, wijken aan het water en markten met voornamelijk villa's in Abu Dhabi zullen naar verwachting beter bestand blijven tegen deze ontwikkeling.

Kunnen buitenlanders een verblijfsvergunning krijgen door onroerend goed te kopen?
Ja. Een onroerend goed met een waarde van AED 750.000 (≈ USD 204.220) kan de eigenaar in aanmerking laten komen voor bepaalde investeerdersvisa voor twee jaar, terwijl AED 2.000.000 (≈ USD 544.588) in aanmerking kan komen voor het gouden visum voor tien jaar, afhankelijk van de regels voor geschiktheid.

Is het de moeite waard om buiten Dubai te investeren?
Dat hangt af van uw strategie. Abu Dhabi biedt stabiliteit en een sterke vraag naar villa's, terwijl Ras Al Khaimah veelbelovende toeristische projecten heeft, zoals Al Marjan Island. Sharjah en Ajman bieden aantrekkelijke prijzen en huuropbrengsten voor forenzenmarkten.

Neem vandaag nog contact op met onze experts

‍