Onroerendgoedbelasting in Dubai voor buitenlandse investeerders: een eenvoudig overzicht

Bij het overwegen van een internationale vastgoedinvestering is het eerste waar elke slimme buitenlandse investeerder aan denkt, belastingen. Jaarlijkse onroerendgoedbelasting, vermogenswinstbelasting en inkomstenbelasting op huurinkomsten kunnen uw verwachte rendement snel doen slinken. Maar wat als we u zouden vertellen dat een van 's werelds meest dynamische investeringscentra vrijwel geen van deze belastingen kent?

Dat is de realiteit van de vastgoedmarkt in Dubai. Hoewel het emiraat bekend staat om zijn luxe en ambitie, is het meest aantrekkelijke kenmerk voor investeerders het beroemde belastingvriendelijke kader. 

Dit bericht maakt een einde aan de verwarring en vertelt u precies welke kosten u wel en welke kosten u niet zult hebben, zodat u het werkelijke, maximale rendement op uw vastgoedportefeuille in Dubai kunt berekenen.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Waarom fiscale duidelijkheid belangrijk is voor buitenlandse investeerders

Dubai is een zeer actieve markt, wat betekent dat kleine kostenramingen in de loop van de tijd worden uitvergroot. Er is geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Dubai, en dat is een groot deel van de aantrekkingskracht voor investeerders, maar u moet wel rekening houden met registratiekosten, servicekosten, gemeentelijke huisvestingskosten en in sommige gevallen btw. Als u dit van tevoren goed regelt, worden uw rendements- en ROI-prognoses realistisch.

Geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting op woningen

Het belangrijkste punt voor buitenlandse investeerders is duidelijk: Dubai heft geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting op woningen. Verschillende gidsen en internationale belastingbriefings bevestigen dat de VAE ervoor heeft gekozen geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting in te voeren om eigendom en investeringen te stimuleren.

Dat betekent:

• Geen jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting op basis van de kapitaalwaarde
• Geen lokale equivalent van Britse gemeentebelasting of Amerikaanse onroerendgoedbelasting voor woningen
• Geen afzonderlijke vermogenswinstbelasting op typische verkopen van onroerend goed door particulieren

Voor de meeste buitenlandse particuliere beleggers is dit een belangrijk verschil met Londen, New York, Singapore of Sydney, waar jaarlijkse onroerendgoedbelasting het nettorendement aanzienlijk kan verminderen.

Eenmalige kosten bij aankoop

Zelfs zonder jaarlijkse onroerendgoedbelasting zijn er bij aankoop aanzienlijke eenmalige kosten waarmee u rekening moet houden. Dit zijn transactiekosten, geen terugkerende belastingen.

Typische kostenposten bij aankoop:

• Overdrachtskosten Dubai Land Department (DLD)
  
  • Standaard 4% van de geregistreerde vastgoedprijs bij de meeste transacties
• Beheerderskosten
  
  • Doorgaans AED 2.000 (≈ USD 540) voor onroerend goed onder AED 500.000 en AED 4.000 (≈ USD 1.080) voor onroerend goed van AED 500.000 en meer, plus btw.
• Administratie- en titelkosten
  
  • Vaste DLD-administratie- en titelafgiftekosten, vaak enkele honderden dirhams per transactie
• Verklaring van geen bezwaar (NOC) van de ontwikkelaar bij wederverkoop
  
  • Meestal tussen de 500 en 5.000 AED (≈ 136 tot 1.360 USD), afhankelijk van het project.
• Makelaarscommissie
  
  • De marktpraktijk is ongeveer 2% van de prijs plus 5% btw op de commissie.

Deze kosten bedragen doorgaans 6 tot 8 procent van de aankoopprijs wanneer alles is inbegrepen, en u dient ze te beschouwen als onderdeel van uw instapbasis.

Huisvestingskosten gemeente Dubai

De huisvestingskosten worden vaak verward met onroerendezaakbelasting. Het is geen belasting op de kapitaalwaarde, maar een gemeentelijke heffing op basis van de jaarlijkse huurwaarde die helpt bij de financiering van gemeentelijke diensten.

Belangrijkste punten:

• Het standaardtarief bedraagt 5% van de jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed.
• Huurders betalen 5% van hun jaarlijkse huur in maandelijkse termijnen via de DEWA-factuur (nutsvoorzieningen).
• Eigenaars-bewoners betalen ook 5% op basis van een geschatte huurwaarde, die vaak wordt afgeleid van de RERA-huurindex.

Als uw woning wordt verhuurd voor AED 120.000 per jaar (≈ USD 32.400), bedragen de jaarlijkse woonlasten AED 6.000 (≈ USD 1.620), die gewoonlijk worden verdeeld over 12 gelijke maandelijkse bedragen op de DEWA-factuur.

Vanuit het perspectief van een investeerder wordt dit bij een normale langetermijnhuur meestal gedragen door de huurder. U moet dit echter wel begrijpen, omdat het van invloed is op de totale huisvestingskosten en in sommige segmenten de betaalbaarheid voor huurders kan beïnvloeden.

BTW op residentieel versus commercieel vastgoed

De VAE heeft in 2018 een federale belasting op de toegevoegde waarde (btw) van 5% ingevoerd. Voor vastgoedbeleggers hangt het effect hiervan af van het feit of het om residentieel of commercieel vastgoed gaat.

Volgens de btw-richtlijnen van de VAE:

• Het standaard btw-tarief bedraagt 5% in het hele land.
• Woonvastgoed
  
  • De eerste levering van een nieuwe woning binnen drie jaar na voltooiing is over het algemeen vrijgesteld van btw (0% btw).
  • Vervolgverkopen en -verhuur van woningen zijn vrijgesteld van btw.
• Commercieel vastgoed
  
  • De verkoop en verhuur van commercieel vastgoed (zoals kantoren en de meeste winkels) is over het algemeen onderworpen aan 5% btw.

Voor de meeste buitenlandse kopers van standaardappartementen of villa's betekent dit:

• Geen 5% btw op de wederverkoop van een typische voltooide woning
• Geen 5% btw op huur van een standaard woonhuurcontract

Kortetermijnverhuur en gemengde of commerciële investeringen kunnen complexere btw-situaties met zich meebrengen, vooral als u zich als bedrijf voor de btw registreert en de voorbelasting op bepaalde kosten terugvraagt. In die gevallen is gespecialiseerd belastingadvies aan te bevelen.

Inkomstenbelasting en vermogenswinst op onroerend goed in Dubai

Op het niveau van het belastingstelsel van Dubai en de VAE bestaat momenteel:

• Geen personenbelasting op huurinkomsten uit onroerend goed voor particulieren
• Geen specifieke vermogenswinstbelasting voor particulieren bij de verkoop van onroerend goed

Recente richtlijnen over het nieuwe vennootschapsbelastingstelsel van de VAE voor natuurlijke personen verduidelijken dat onroerendgoedinkomsten die door particulieren worden verdiend met investeringsactiviteiten die niet via een commerciële vergunning worden uitgevoerd, niet onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting van de VAE.

Simpel gezegd: als u een appartement of villa in Dubai op uw eigen naam bezit en u verhuurt deze of verkoopt deze later als investering, dan wordt dat inkomen volgens de huidige regels niet belast in de VAE. U moet echter wel nagaan of uw eigen land buitenlandse huurinkomsten of vermogenswinst belast en of er een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting bestaat.

Overwegingen inzake vennootschapsbelasting voor SPV's en bedrijven

De situatie is genuanceerder als u via een bedrijf of een special purpose vehicle (SPV) koopt.

Belangrijkste punten uit de richtlijnen voor vennootschapsbelasting:

• De VAE heeft een federale vennootschapsbelasting van 9% ingevoerd op bedrijfswinsten boven bepaalde drempels.
• Een kabinetsbesluit en daaropvolgende richtlijnen hebben duidelijkheid verschaft over de behandeling van onroerendgoedinkomsten voor bedrijven en particulieren.
• Particuliere beleggers die rechtstreeks onroerend goed bezitten, zonder commerciële vergunning, vallen over het algemeen buiten het toepassingsgebied van de vennootschapsbelasting voor die onroerendgoedinkomsten.
• Vrijhandelszonebedrijven en andere entiteiten kunnen verschillend worden behandeld, afhankelijk van het feit of het onroerend goed commercieel is, waar het zich bevindt en of de inkomsten in aanmerking komen als vrijhandelszone-inkomsten of niet.

Als u onroerend goed in Dubai bezit via een SPV in een vrije zone, een bedrijf op het vasteland of een complexere structuur, dient u op maat gemaakt belastingadvies in te winnen over:

• Of opbrengsten uit verhuur of verkoop onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting
• Hoe de activiteit classificeren (investering, ontwikkeling, handel)
• Hoe grensoverschrijdende belastingregels en verdragen van toepassing zijn op uw specifieke geval

Voor veel particuliere beleggers blijft het houden van woningen op hun eigen naam vanuit fiscaal oogpunt in de VAE de eenvoudigste route, terwijl bedrijfsstructuren waardevol kunnen zijn om redenen van aansprakelijkheid, financiering of opvolging.

Servicekosten en andere lopende kosten

De gunstige belastingstructuur van Dubai betekent niet dat eigendom kosteloos is. Operationele kosten en servicekosten hebben een aanzienlijke invloed op het nettorendement en moeten worden beschouwd als een essentieel onderdeel van uw financiële model.

Veel voorkomende lopende kosten zijn onder meer:

• Servicekosten
  
  • Aangerekend per vierkante voet tegen tarieven die zijn goedgekeurd door RERA en gepubliceerd in de officiële Service Charge Index.
  • Onderhoud van het gebouw, nutsvoorzieningen voor gemeenschappelijke ruimtes, beveiliging en voorzieningen
• Onderhoud en reparaties binnenin de unit
  
  • Airconditioningonderhoud, apparaten, opnieuw schilderen en slijtage
• Verzekering
  
  • Inhoudsverzekering of verhuurdersverzekering, indien u daarvoor kiest
• Vastgoedbeheer
  
  • Doorgaans 5 tot 7 procent van de jaarlijkse huurprijs voor langetermijnhuurcontracten als u het beheer uitbesteedt.

Dit zijn geen belastingen, maar verplichte of veel voorkomende kosten van eigendom die een aanzienlijke invloed hebben op uw nettorendement. Veel wereldwijde vergelijkingen onderschatten dit en leggen te veel nadruk op het ontbreken van belastingen.

Visa en onroerend goed: fiscaal aspect versus verblijfsaspect

Onroerend goed in Dubai kan een verblijfsvergunning ondersteunen, maar visumregels staan los van belastingregels. Het kopen van onroerend goed leidt niet tot een nieuwe lokale inkomstenbelastingverplichting in Dubai.

De huidige routes voor verblijf op basis van onroerend goed zijn onder meer:

• Tweejarig visum voor investeerders in onroerend goed
  
  • Gemeenschappelijke drempel van ongeveer 750.000 AED (≈ 204.220 USD) aan vastgoedwaarde op het moment van aankoop, met enkele vereisten als er een hypotheek op de woning rust.
• Tienjarige gouden visum via onroerend goed
  
  • Minimale vastgoedinvestering van AED 2.000.000 (≈ USD 544.588) tegen aankoopwaarde, met specifieke voorwaarden voor hypothecaire eigendommen

Beide routes bieden voordelen op het gebied van verblijfsstatus en levensstijl, maar er wordt geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting of nieuwe belasting van de VAE op uw huurinkomsten als particulier ingevoerd. U moet nog steeds eventuele belastingverplichtingen in uw eigen land controleren.

Hoe Dubai zich verhoudt tot andere vastgoedmarkten

In vergelijking met grote wereldsteden is het onroerendgoedbelastingprofiel van Dubai eenvoudig:

• Geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting op woningen
• Geen zegelrecht bovenop de 4% DLD-overdrachtsbelasting
• Geen inkomstenbelasting op huurinkomsten voor particulieren
• Geen speciale vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren

Daarentegen geldt voor veel westerse markten:

• Jaarlijkse onroerendgoedbelasting of gemeentebelasting
• Inkomstenbelasting op huurwinsten
• Vermogenswinstbelasting op verkopen

Daarom wordt Dubai vaak genoemd als een van de meest investeerdersvriendelijke vastgoedmarkten vanuit fiscaal oogpunt.

Het nadeel is dat u goed moet letten op aankoopkosten, huisvestingskosten en servicekosten in plaats van op de jaarlijkse belastingaanslag.

Eenvoudige checklist voor het modelleren van uw werkelijke rendementen

Voordat u zich vastlegt op een woning in Dubai, moet u zich het volgende afvragen:

• Heb ik de 4% DLD-vergoeding, trustee-kosten, NOC en makelaarscommissie correct opgenomen in mijn aankoopprijs?
• Heb ik de officiële RERA-index voor servicekosten gebruikt om de jaarlijkse servicekosten te modelleren? 
• Begrijp ik wie de 5% huisvestingskosten voor mijn woning betaalt en hoe dat van invloed is op de totale woonlasten?
• Als ik via een bedrijf of SPV koop, heb ik dan advies ingewonnen over hoe de vennootschapsbelasting in de VAE die structuur zal behandelen?
• Heb ik rekening gehouden met mijn belastingverplichtingen in mijn thuisland met betrekking tot buitenlandse huurinkomsten of winsten?

Door deze vragen vroeg te beantwoorden, voorkomt u verrassingen en maakt u uw acceptatiebeleid voor Dubai verdedigbaar.

Conclusie: kosten zijn belangrijker dan belastingen in Dubai

Voor buitenlandse particuliere beleggers is de simpele waarheid dat de vastgoedmarkt in Dubai momenteel functioneert met:

• Geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting op woningen
• Geen inkomstenbelasting op huurinkomsten
• Geen speciale vermogenswinstbelasting op typische individuele vastgoedverkopen

Uw werkelijke rendement wordt veel meer bepaald door wat u betaalt bij aankoop, uw leningsvoorwaarden, uw haalbare huurprijs, uw servicekosten, onderhoudskosten en uw verkoopprijs. Als u deze factoren in een duidelijk model verwerkt en alle officiële kosten en tarieven controleert, biedt Dubai een van de duidelijkste en aantrekkelijkste fiscale omgevingen voor vastgoedbeleggers ter wereld.

Neem contact met ons op voor advies en om de beste woning voor uw investering te vinden.

Veelgestelde vragen

Moeten buitenlanders jaarlijkse onroerendgoedbelasting betalen in Dubai?
Nee. Dubai heft geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting op residentieel vastgoed voor buitenlandse of lokale eigenaren. De belangrijkste terugkerende kosten voor eigenaren zijn de servicekosten die door RERA voor elk gebouw of elke gemeenschap worden vastgesteld.

Wordt huurinkomsten in Dubai belast voor buitenlandse investeerders?
Nee. Particulieren betalen geen inkomstenbelasting over huurinkomsten uit onroerend goed in Dubai. Afhankelijk van de belastingwetgeving van uw thuisland kan het echter nodig zijn om buitenlandse huurinkomsten internationaal aan te geven.

Zijn er belastingen bij de verkoop van een woning in Dubai?
Dubai heft geen vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren. De enige kosten bij wederverkoop zijn standaard transactiekosten, zoals makelaarscommissie, overdrachtskosten en kosten voor het trustee-kantoor.

Leidt het kopen van onroerend goed in Dubai tot vennootschapsbelasting in de VAE?
Niet voor particulieren die op hun eigen naam kopen. Vennootschapsbelasting kan van toepassing zijn wanneer onroerend goed via een bedrijf wordt gehouden, afhankelijk van de structuur, activiteit en inkomstenclassificatie. Eigenaren van SPV's dienen deskundig advies in te winnen.

Wordt er btw geheven bij de aankoop van een woning?
De meeste voltooide woningverkopen zijn vrijgesteld van btw. De eerste levering van een nieuwe woning binnen drie jaar na voltooiing is vrijgesteld van btw. Bij transacties met commercieel vastgoed wordt doorgaans 5% btw geheven.

Moeten eigenaren van onroerend goed de huisvestingskosten betalen?
Alleen als de eigenaar de woning zelf bewoont. Anders betalen huurders de huisvestingskosten, die zijn vastgesteld op 5% van de jaarlijkse huurwaarde, via hun maandelijkse DEWA-factuur.

Worden servicekosten beschouwd als belasting?
Nee. Servicekosten zijn exploitatiekosten die door de vereniging van eigenaren worden geïnd voor het onderhoud van het gebouw, de gemeenschappelijke ruimtes en de faciliteiten. De tarieven worden gereguleerd en gepubliceerd in de RERA Service Charge Index.

Wilt u investeren in Dubai? Neem vandaag nog contact op met onze experts

‍