Prijzen van onroerend goed in Dubai: een praktische gids voor kopers en investeerders

De vastgoedmarkt in Dubai verandert snel, en als u op zoek bent naar vastgoedprijzen, heeft u duidelijke cijfers nodig, geen hype. U wilt weten wat u daadwerkelijk kunt kopen met uw budget, welke gebieden de moeite waard zijn en of u op het juiste moment de markt betreedt. 

Deze gids leidt u door de belangrijkste prijsniveaus, wat deze beïnvloedt en hoe u die informatie kunt gebruiken om betere beslissingen te nemen.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

De huidige markt in Dubai

Voordat u naar individuele gemeenschappen kijkt, is het nuttig om te begrijpen hoe de markt in Dubai er vandaag de dag uitziet.

Dubai bevindt zich al meerdere jaren in een opwaartse cyclus, waarbij de prijzen per vierkante meter volgens sommige marktindexen in ongeveer vijf jaar tijd meer dan verdubbeld zijn. Afhankelijk van de wijk kunnen de prijzen in de stad in 2025 variëren tussen 1.400 en 3.200 AED per vierkante meter. 

Ook de transactieactiviteit was zeer sterk, met meer dan 125.000 vastgoedtransacties alleen al in de eerste helft van 2025 en een transactiewaarde van meer dan 430 miljard AED (≈ 116.100.000.000 USD).

Tegelijkertijd waarschuwen ratingbureaus en sommige analisten dat de prijzen eind 2025 en 2026 kunnen corrigeren als gevolg van de oplevering van een groot aantal nieuwe woningen, na een geschatte stijging van 60 procent van de woningprijzen tussen 2022 en begin 2025.

Voor u als koper of investeerder betekent dit twee dingen: Dubai is een volwassen, liquide markt met echte diepgang, en u moet zich richten op kwaliteitsactiva en realistische prijzen, niet op speculatie op korte termijn.

Gemiddelde vastgoedprijzen in Dubai

Als je het hebt over de prijs van onroerend goed in Dubai, is de meest bruikbare referentie de prijs per vierkante voet. Hiermee kun je snel verschillende gemeenschappen en soorten onroerend goed met elkaar vergelijken.

Recente marktrapporten suggereren dat:

• De gemiddelde woningprijzen in de stad eindigden 2024 rond de 1.493 AED per vierkante voet.
• Tegen midden tot eind 2025 liggen veel gemiddelde prijzen in de stad rond de 1.600 AED per vierkante voet, met een gemiddelde verkoopprijs die vaak tussen de 1.500.000 AED en 1.700.000 AED ligt (≈ 405.000 USD tot 459.000 USD) voor typische appartementen of kleine herenhuizen.
• Sommige indexen geven aan dat de gemiddelde prijzen eind 2025 rond de 1.683 tot 1.750 AED per vierkante voet zullen liggen, wat aanzienlijk hoger is dan vijf jaar geleden.

Dit zijn gemiddelden voor de hele stad. Het echte verhaal begint wanneer je per gemeenschap gaat kijken.

Hoe de locatie de vastgoedprijzen in Dubai beïnvloedt

Dubai is sterk gesegmenteerd. Een paar kilometer kan een groot verschil in prijs betekenen.

In grote lijnen kun je drie niveaus onderscheiden:

• De beste en allerbeste wijken
  , Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah, Jumeirah Bay Island en delen van Dubai Marina staan bovenaan de prijslijst. Zo kostten appartementen op Palm Jumeirah in 2024 gemiddeld ongeveer 2.982 AED per vierkante voet, terwijl appartementen in Downtown Dubai dat jaar gemiddeld ongeveer 2.738 AED per vierkante voet kostten.
• Gevestigde midden- tot hogere middenklasse gemeenschappen
  Gebieden als Business Bay, Dubai Hills Estate, Arabian Ranches en Jumeirah Golf Estates zijn betaalbaarder dan de allerhoogste klasse, maar kennen nog steeds hoge prijzen en een grote vraag. In 2024 kostten appartementen in Business Bay ongeveer 2.026 AED per vierkante voet, aanzienlijk goedkoper dan Downtown Dubai, ondanks dat ze vlak naast elkaar liggen.
• Opkomende en voordelige gemeenschappen
  Jumeirah Village Circle (JVC), Dubailand, Arjan en Dubai South bieden meer toegankelijke instapprijzen. In JVC variëren studio's vaak van AED 500.000 tot AED 700.000 (≈ USD 135.000 tot USD 189.000), en appartementen met één slaapkamer van AED 800.000 tot AED 1.200.000 (≈ USD 216.000 tot USD 324.000).

Als investeerder gaat het bij uw beslissing niet zozeer om het vinden van de 'goedkoopste' locatie, maar meer om het vinden van de juiste balans tussen prijs, kwaliteit en toekomstige vraag.

Appartementen versus villa's versus herenhuizen: prijsvergelijking

Het type woning is de volgende belangrijke factor die bepaalt hoeveel u gaat betalen.

In vereenvoudigde vorm kun je het als volgt bekijken:

• Appartementen
  
  • De gemiddelde prijs voor een standaardwoning in de stad ligt in 2025 tussen de 1.500.000 en 1.700.000 AED (≈ 405.000 tot 459.000 USD). 
  • In waardevolle gebieden zoals JVC worden veel appartementen nog steeds verkocht voor tussen de 600.000 en 1.200.000 AED (≈ 162.000 tot 324.000 USD).
  • Topappartementen in Downtown of Palm Jumeirah kunnen gemakkelijk enkele miljoenen dirhams kosten, met gemiddelde appartementsprijzen op Palm boven de AED 6.000.000 (≈ USD 1.620.000) in sommige deelmarkten.
    
    
• Villa's en herenhuizen
  
  • Villa's hebben doorgaans een hogere prijs per vierkante meter dan appartementen in dezelfde gemeenschap, en de totale prijs is aanzienlijk hoger vanwege het perceel en de bebouwde oppervlakte. Volgens enkele recente rapporten zal de gemiddelde prijs van villa's in 2025 in de hele stad boven de 2.100 AED per vierkante meter liggen. 
  • In Dubai Hills Estate bijvoorbeeld beginnen villa's met vier slaapkamers vaak vanaf ongeveer AED 5.200.000 (≈ USD 1.404.000), met gemiddelde transactieprijzen van ongeveer AED 12.300.000 (≈ USD 3.321.000) voor dat segment.
• Ultra luxe woningen
  
  • Op de Palm Jumeirah villa fronds bedroeg de gemiddelde prijs van een villa in 2024 meer dan 45.000.000 AED (≈ 12.150.000 USD).

Voor uw eigen planning is het handig om vroeg te beslissen of u zich richt op een appartementstrategie of een villastrategie. Deze vallen in zeer verschillende prijsklassen.

Prijzen van nieuwbouwwoningen versus bestaande woningen

Off-plan vastgoed is een belangrijk onderdeel van het verhaal van Dubai en u zult merken dat veel nieuwe projecten worden aangeboden voordat de bouw is voltooid.

Doorgaans geldt voor off-plan-woningen:

• Worden gelanceerd tegen een lagere prijs per vierkante meter dan vergelijkbare kant-en-klare woningen in hetzelfde gebied.
• Met gestructureerde betalingsplannen, vaak gekoppeld aan mijlpalen in de bouw.
• Soms worden er incentives aangeboden, zoals gedeeltelijke vrijstelling van de kosten van het Dubai Land Department of betalingsschema's na oplevering.

In een stijgende markt kunnen kopers die vroeg in het project instappen aantrekkelijke prijzen vastleggen. In een vlakke of corrigerende markt lopen kopers van off-planprojecten meer risico, omdat hun eigen vermogen vastzit voordat het gebouw wordt opgeleverd.

Klaar eigenschappen:

• U krijgt onmiddellijk de sleutel en potentiële huurinkomsten.
• Zorg voor een volledig zichtbare kwaliteit en gemeenschapsomgeving.
• Worden doorgaans tegen hogere absolute prijzen verhandeld, maar met minder bouwrisico.

Als vuistregel geldt dat als u nieuw bent in Dubai of risico's wilt vermijden, het verstandig kan zijn om te beginnen met een hoogwaardige kant-en-klare woning in een sterke gemeenschap, voordat u agressievere off-planposities gaat verkennen.

Wat bepaalt de prijs van onroerend goed in Dubai?

Als u wilt begrijpen hoe de prijzen zich in de toekomst zullen ontwikkelen, moet u weten wat ze beïnvloedt.

De belangrijkste drijfveren zijn onder meer:

• Aanbod en nieuwe leveringen
  Een groot aantal nieuwe woningen kan druk uitoefenen op de prijzen in specifieke segmenten. Sommige prognoses gaan uit van meer dan 200.000 woningen die halverwege de jaren 2020 worden opgeleverd. Dat is een van de redenen waarom bureaus als Fitch nu een mogelijke prijscorrectie met dubbele cijfers verwachten na een aantal jaren van sterke groei. 
• Bevolking en vraag
  De bevolking van Dubai is snel gegroeid, met ongeveer een half miljoen mensen tussen 2020 en begin 2024, tot ongeveer 3,8 miljoen, wat zowel de verkoopprijzen als de huurprijzen heeft ondersteund. 
• Economisch en politiek klimaat
  Belastingvoordelen, visumhervormingen zoals het gouden visum en bedrijfsvriendelijke regelgeving trekken kapitaal en inwoners aan, wat de vraag naar onroerend goed stimuleert. 
• Rentevoeten en wereldwijde kapitaalstromen
  Goedkopere financiering en sterke instromen uit bepaalde landen kunnen de prijzen opdrijven, terwijl strengere kredietvoorwaarden of geopolitieke schokken ze kunnen afkoelen.

Je hebt geen controle over deze factoren, maar je kunt wel locaties en activa kiezen die waarschijnlijk ook tijdens cycli aantrekkelijk blijven.

Huurrendementen en rendement op investering

Als u een investeerder bent, is de prijs slechts het halve verhaal. De andere helft is de huurinkomsten.

Enkele recente benchmarks zijn:

• In de hele stad ligt het gemiddelde bruto rendement op woningen in de VAE eind 2025 rond de 5,5 procent.
• Appartementen in veel gemeenschappen in Dubai laten doorgaans hogere rendementen zien. Sommige rapporten uit 2024 noemen gemiddelde appartementrendementen tussen 8,5 en 11 procent op geselecteerde locaties.
• Specifieke waardengemeenschappen zoals Dubai Silicon Oasis, Dubailand en Jumeirah Village Circle hebben in sommige onderzoeken een netto rendement van meer dan 8 procent gerapporteerd, waardoor ze budgetbewuste investeerders aantrekken.

Gebieden met een hoog rendement zijn niet altijd de goedkoopste of de duurste. Het zijn doorgaans gemeenschappen waar de aankoopprijzen nog steeds relatief redelijk zijn in vergelijking met de haalbare huurprijzen.

Wat u met verschillende budgetten kunt kopen in Dubai

Om een concreter beeld te krijgen van de vastgoedprijzen in Dubai, is het nuttig om te kijken naar wat er met een gemiddeld budget op de huidige markt te koop is. Dit zijn voorbeelden op basis van recente marktgegevens. De prijzen van specifieke objecten kunnen hiervan afwijken.

• Ongeveer 750.000 AED (≈ 202.500 USD)
  
  • Studio of kleiner appartement met één slaapkamer in een opkomende wijk zoals Jumeirah Village Circle, delen van Dubailand of vergelijkbare voorsteden.
  • In JVC bijvoorbeeld liggen studio's vaak tussen de AED 500.000 en AED 700.000, en sommige compacte appartementen met één slaapkamer bevinden zich aan de onderkant van de prijsklasse voor appartementen met één slaapkamer.
    
    
• Ongeveer 1.500.000 AED (≈ 405.000 USD)
  
  • Een appartement van goede kwaliteit met één slaapkamer of een kleiner appartement met twee slaapkamers in middenklassewijken zoals JVC, Dubai Hills Estate, delen van Dubai Marina, Business Bay of vergelijkbare wijken.
  • De gemiddelde transactieprijzen in de stad rond 2025 liggen vaak tussen de 1.500.000 en 1.700.000 AED voor standaardwoningen.
• Ongeveer 3.000.000 AED (≈ 810.000 USD)
  
  • Grotere appartementen met twee of drie slaapkamers op toplocaties.
  • Instapmodel herenhuizen of kleinere villa's in gezinsgemeenschappen in buitenwijken of voorsteden.
• 10.000.000 AED en meer (≈ 2.700.000 USD)
  
  • Topvilla's in omheinde woonwijken zoals Dubai Hills Estate, luxe herenhuizen in premium gemeenschappen of grotere appartementen en penthouses in Downtown of op de Palm.
  • Zo hebben villa's met vier slaapkamers in Dubai Hills Estate een gemiddelde prijs van ongeveer 12.300.000 AED (≈ 3.321.000 USD). 

Wanneer u uw budget bepaalt, denk dan in termen van totale prijs, niet alleen in prijs per vierkante meter. Maak vervolgens een shortlist van drie of vier gemeenschappen waar u met dat budget een pand van goede kwaliteit kunt kopen, niet alleen de grootste ruimte.

Transactiekosten en verborgen kosten

De vraagprijs is niet het hele verhaal. U moet ook rekening houden met transactiekosten wanneer u in Dubai koopt.

Typische aankoopgerelateerde kosten zijn onder meer:

• Overdrachtskosten Dubai Land Department
  
  • Standaard 4 procent van de aankoopprijs van het onroerend goed, in de praktijk meestal betaald door de koper, hoewel de koper en verkoper deze kosten wettelijk kunnen delen.
• DLD administratie- en registratiekosten
  
  • Vaste bedragen voor de afgifte en registratie van eigendomsakten, doorgaans enkele duizenden dirhams, afhankelijk van de waardeklasse.
• Kosten voor beheerder en agentschap
  
  • De kosten voor het trustee-kantoor bedragen ongeveer AED 2.000 tot AED 4.000 (≈ USD 540 tot USD 1.080), afhankelijk van de waarde van het onroerend goed.
  • De commissie van het agentschap bedraagt doorgaans 2 procent van de aankoopprijs plus btw.
• Hypotheekgerelateerde kosten als u financiering nodig heeft
  
  • Hypotheekregistratiekosten van 0,25 procent van het geleende bedrag plus administratiekosten.
  • Bankverwerkingskosten, meestal een fractie van het geleende bedrag.
  • De taxatiekosten liggen vaak tussen de AED 2.500 en AED 3.500 (≈ USD 675 tot USD 945).

Als je alles bij elkaar optelt, is het gebruikelijk dat de totale kosten voor kopers met een hypotheek ongeveer 6 tot 7 procent van de prijs van het onroerend goed bedragen, bovenop de aanbetaling.

Gebieden met de beste prijs-kwaliteitverhouding voor starters op de woningmarkt

Als u voor het eerst de markt in Dubai betreedt, bent u waarschijnlijk op zoek naar een evenwicht tussen betaalbaarheid, vraag naar huurwoningen en toekomstige groei.

Enkele gemeenschappen die regelmatig worden genoemd vanwege hun waarde zijn:

• Jumeirah Village Circle (JVC)
  Studio's rond AED 500.000 tot AED 700.000 (≈ USD 135.000 tot USD 189.000), appartementen met één slaapkamer rond AED 800.000 tot AED 1.200.000 (≈ USD 216.000 tot USD 324.000) en appartementen met twee slaapkamers van ongeveer AED 1.200.000 tot AED 1.700.000 (≈ USD 324.000 tot USD 459.000).
• Dubailand en Arjan-clusters
  Populair vanwege concurrerende instapprijzen en verbeterende infrastructuur, met rendementen in sommige districten tussen de 7 en 9 procent.
• Dubai Silicon Oasis en vergelijkbare hubs voor het middensegment
  Wordt vaak genoemd vanwege het hoge netto rendement van meer dan 8 procent en de moderne voorzieningen voor huurders.

Deze gebieden zijn niet zo glamoureus als Downtown of The Palm, maar ze bieden een zeer gezonde combinatie van aankoopprijs, verhuurbaarheid en leefbaarheid op lange termijn.

Prijzen van luxe- en topvastgoed

Als u zich richt op het hogere segment van de markt, is de prijsdynamiek anders.

Belangrijke observaties in recente rapporten zijn onder meer:

• Palm Jumeirah blijft een van de duurste gebieden in Dubai, zowel wat betreft de gemiddelde transactieomvang als de prijs per vierkante meter, met gemiddelde villa-prijzen op de fronds van meer dan AED 45.000.000 (≈ USD 12.150.000) in 2024 en gemiddelde appartementsprijzen van ongeveer AED 3.000 per vierkante meter in sommige subgemeenschappen.
• In Downtown Dubai en de omliggende centrale wijken zijn appartementen van gemiddeld ongeveer 2.700 tot 2.800 AED per vierkante voet heel gewoon, en sommige luxe torens zijn zelfs nog duurder. 
• Volgens sommige internationale persberichten zijn de prijzen van luxe villa's in exclusieve gated communities zoals Emirates Hills en Jumeirah Golf Estates in vier jaar tijd meer dan verdubbeld.

Dit segment wordt zowel door wereldwijde welvaartstrends als door lokale fundamentele factoren aangestuurd. Voor u als koper is het van belang om u te richten op onvervangbare activa: prachtige uitzichten, percelen aan het water, unieke indelingen en merkwoningen met een sterke aantrekkingskracht op de lange termijn.

Vooruitzichten voor de vastgoedprijzen in Dubai

Niemand kan garanderen waar de prijzen over drie jaar zullen liggen, maar je kunt wel kijken naar de concurrerende verhalen.

Enerzijds:

• Dubai heeft zojuist zijn sterkste kwartalen ooit gerealiseerd op het gebied van verkoop, met een transactiewaarde van meer dan 170 miljard AED (≈ 45.900.000.000 USD) per kwartaal in het tweede en derde kwartaal van 2025 en een aanhoudende vraag van internationale kopers.
• De gemiddelde prijzen per vierkante voet bevinden zich op of nabij hun hoogste niveau ooit, ondersteund door bevolkingsgroei, visumhervormingen en robuuste economische prestaties.

Aan de andere kant:

• Internationale ratingbureaus zoals Fitch verwachten in de volgende fase een mogelijke prijscorrectie van maximaal ongeveer 15 procent, vooral in segmenten die te maken hebben met een groot nieuw aanbod.

Voor u is de meest solide aanpak om ervan uit te gaan dat prijzen zowel kunnen stijgen als dalen en om onroerend goed te kopen dat u gedurende een volledige cyclus met een gerust hart kunt aanhouden. Richt u op kwaliteitsvolle gemeenschappen, realistische prijzen en een tijdshorizon van minstens vijf tot zeven jaar.

Laatste gedachten

De prijs van onroerend goed in Dubai is niet één enkel getal. Het is een spectrum dat loopt van compacte studio's in voorstedelijke gemeenschappen tot prestigieuze villa's en penthouses tegen wereldwijde referentieprijzen.

Als je een paar belangrijke principes wilt onthouden, laat het dan deze zijn:

• Kijk naar de prijs per vierkante meter per gemeenschap, niet alleen naar de hoofdprijs.
• Stem uw budget af op een realistische shortlist van gebieden waar u kwaliteit kunt kopen, niet alleen omvang.
• Houd rekening met transactiekosten van ongeveer 6 tot 7 procent bovenop de aankoopprijs.
• Let op het huurrendement als u investeert, en op de leefbaarheid van de gemeenschap als u het zelf gaat gebruiken.
• Denk in cycli en plan om goede activa aan te houden, zowel in sterke als in zwakke markten.

Met die instelling kun je de cijfers in deze gids als uitgangspunt gebruiken en vervolgens je zoekopdracht verfijnen met realtime aanbiedingen en advies op maat dat aansluit bij jouw specifieke situatie.

Neem contact met ons op voor advies en ondersteuning

Veelgestelde vragen

Wat zijn momenteel de gemiddelde vastgoedprijzen in Dubai?
Degemiddelde prijzen voor woningen in Dubai liggen over het algemeen tussen de AED 1.500 en AED 2.000 per vierkante voet, afhankelijk van de index en de wijk. In topwijken kunnen de prijzen oplopen tot meer dan AED 3.000 per vierkante voet, terwijl in opkomende wijken de prijzen vaak onder AED 1.200 per vierkante voet liggen.

Welke wijken in Dubai bieden de meest betaalbare woningen?
Wijken zoals Jumeirah Village Circle, Dubailand, Arjan en Dubai South behoren tot de meest toegankelijke, met studio's en appartementen met één slaapkamer vanaf ongeveer AED 500.000 tot AED 800.000, afhankelijk van het gebouw en de locatie.

Waarom verschillen de vastgoedprijzen zo sterk tussen gemeenschappen?
De prijzen in Dubai variëren op basis van factoren zoals locatie, infrastructuur, reputatie van de projectontwikkelaar, toegang tot het water en voorzieningen in de gemeenschap. Ook de nabijheid van zakenwijken, scholen en vervoersverbindingen speelt een belangrijke rol.

Is het beter om een appartement of een villa te kopen in Dubai?
Dat hangt af van uw budget, doelstellingen en gewenste levensstijl. Appartementen zijn over het algemeen betaalbaarder en leveren vaak een hoger huurrendement op. Villa's bieden meer ruimte en privacy, maar hebben een hogere aankoopprijs en onderhoudskosten.

Hoeveel moet ik begroten voor transactiekosten bij het kopen van onroerend goed?
Reken op ongeveer 6 tot 7 procent van de prijs van het onroerend goed aan totale kosten. De grootste kostenpost is de 4 procent aan kosten voor het Dubai Land Department, gevolgd door makelaarscommissie, trustee-kosten en hypotheekregistratiekosten indien er financiering is.

Zijn off-plan woningen goedkoper dan kant-en-klare woningen?
Ja, off-plan woningen worden doorgaans te koop aangeboden tegen een lagere prijs per vierkante meter en worden geleverd met betalingsplannen van de projectontwikkelaar. Er zijn echter bouw- en opleveringsrisico's aan verbonden, dus kopers moeten de staat van dienst van de projectontwikkelaar en de projectplanning zorgvuldig evalueren.

Welke huuropbrengsten kunnen beleggers in Dubai verwachten?
In veel gemeenschappen bieden appartementen een rendement tussen 6 en 9 procent, terwijl sommige waardevolle gebieden dit percentage kunnen overtreffen. Villa's leveren doorgaans een lager rendement op vanwege de hogere aankoopprijzen, maar ze kunnen in de juiste gemeenschappen sterk in waarde stijgen.

Is dit een goed moment om onroerend goed te kopen in Dubai?
Dubai blijft een sterke langetermijnmarkt, ondersteund door bevolkingsgroei, wereldwijde vraag en grote infrastructuurontwikkelingen. De prijzen zijn de afgelopen jaren echter aanzienlijk gestegen, waardoor selectie en zorgvuldig onderzoek belangrijker zijn dan ooit.

Zullen de vastgoedprijzen in Dubai blijven stijgen?
De prijzen kunnen in bepaalde segmenten stijgen en in andere segmenten stabiliseren of corrigeren. Aangezien er de komende jaren een groot nieuw aanbod wordt verwacht, moeten beleggers zich richten op hoogwaardige, goed gelegen activa in plaats van te vertrouwen op waardestijging op korte termijn.

Wat kan ik kopen met 1.500.000 AED in Dubai?
Met dit budget kunt u een goed appartement met één of twee slaapkamers kopen in gevestigde gemeenschappen zoals Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate apartments, Business Bay of delen van Dubai Marina. De exacte opties variëren op basis van de leeftijd, grootte en het uitzicht van het gebouw.

Wilt u investeren in Dubai? Neem vandaag nog contact op met onze experts.

‍